提前解除租赁合同应签订完善的解除协议,避免日后纷争
刘军
笔者最近代理了一件因提前解除租赁合同,承租人(原告)要求出租人(被告)返还押金争议案件。笔者代理原告,一审法院未支持原告的诉请。二审阶段,笔者作为原告(上诉人)的代理律师,据理力争,最终二审法院认可笔者的代理意见,撤销一审判决,支持上诉人的诉请。现对该案的法律问题以及对商务人士的启示一一分析,供大家探讨。
租赁合同约定的期限是10年,1年后,原告因生意不好,提出退租,被告给予同意。双方为此签订了一份补充协议,补充协议未涉及到租赁押金如何处理问题,也未明确约定解除租赁合同,同时还要求原告在签署补充协议后支付补充协议签署日之后3个月的租金。同日,原告介绍了新的承租人与被告签订了一份新的租赁合同,租金等主要条款与原合同一致,同时被告向新承租人收取了押金。原告没有在新的租赁合同上签字。补充协议签订后,原告依约向被告支付了3个月的租金,嗣后不久,因新承租人也向被告支付了3个月的租金,故被告退回原告支付的租金。新承租人在租赁合同履行6个月后因涉嫌刑事犯罪被逮捕,新租赁合同终止。被告为清理新承租人的装修重新出租支付了近10万多的款项。后因原告向被告索要押金遭到拒绝涉诉,诉讼过程中,被告提出反诉,要求原告赔偿被告清理装修支付的10万元损失。
我方的观点是:1、补充协议表明双方协商解除合同,原告不构成违约;2、被告与新承租人同日签订的新租赁合同(原告不是该合同当事人)进一步表明原租赁关系终止,新租赁合同不是转租合同,原告不是转租人;3、根据补充协议,原告支付此后3个月的租金不能理解为原告为新承租人支付租金提供担保,且被告退还3个月的租金表明该合同已履行完毕;4、被告为清理新承租人的装修支付的费用应向新承租人主张赔偿,与原告无关;5、根据租赁合同有关约定,租赁关系终止时,被告收取的房租租赁保证金除用以抵冲合同约定的原告承担的费用外,剩余部分无息归还原告。故被告应返还原告支付的押金
被告的观点是:1、原被告租赁合同未解除,被告与新承租人之间租赁关系中,原告是转租人,故须承担转租人的法律责任;2、新承租人违约即原告违约,现新承租人终止合同,即原告终止合同,故须承担违约责任,根据租赁合同有关条款,被告有权没收原告押金,并可要求原告赔偿有关损失。
一审法院的判决有意思:认定补充协议表明双方协商解除合同,但就押金处理问题未作约定,现原告要求被告退还押金,被告不予同意,故原告诉请不予支持。被告索赔的理由同样不予支持。
二审法院完全支持我方的观点,最终判令被告返还原告支付的押金。
本案给商务人士最大的启示是:解除租赁合同时一定要将与租赁合同有关事项均给予明确约定,以免日后争议。本案原告签订补充协议就是想退出租赁合同,同时找来新的承租人,以免承担提前解约的违约责任。但补充协议并未将原告的真实意思表示说清楚,反而不明不白的约定支付此后三个月的租金,这容易让人理解为,原告为新承租人履约提供了担保。好在是仅仅约定支付三个月的租金,且出租人又将三个月的租金退给原告。而从常理分析,出租人的想法未必有错,即原告应该对新的承租人的行为负责,因为新的承租人是原告找来的。但问题是,新的租赁合同是被告与新承租人之间签订的,同时也向新承租人收取了押金。由于原被告的真实意思表示相互对立,而补充协议又未予明确,双方各执一辞,最后只好由法院来裁判了。法院在补充协议不够明确的情况下,结合新的租赁合同、补充协议的履行情况及措辞等综合判断,最终判决被告返还原告支付的押金。原告的合法权利得到了保护,但如果补充协议将原告的真实意思表达清楚,考虑到败诉的可能性很大的话,被告一般会不经诉讼就将押金退还。如果有专业律师来起草这样的补充协议,完全可以达到避免诉讼之目的。
中华人民共和国司法部公告(2002年第10号)37家香港律师事务所驻内地代表处获准在内地执业
司法部
中华人民共和国司法部公告(2002年第10号)
根据《香港、澳门特别行政区律师事务所驻内地代表机构管理办法》(司法部第70号令),经核准,以下37家香港律师事务所驻内地代表处,获准在内地执业,提供香港、澳门特别行政区及境外法律服务。公告如下:
一、北京代表处
1.廖绮云律师事务所北京代表处
LIVASIRI&CO.BEIJINGOFFICE
首席代表:范振成
原批准日期:1992年10月20日
重新核准日期:2002年8月15日
执业许可证号:司律证港字2002第1-0001号
地址:北京市朝阳区建国门外大街1号国贸大厦
1座610-611室
邮编:100004
电话:(010)65052618传真:(010)65052620
2.胡关李罗律师事务所北京代表处
WOO,KWAN,LEE&LOBEIJINGOFFICE
首席代表:李均雄
原批准日期:1993年9月6日
重新核准日期:2002年8月15日
执业许可证号:司律证港字2002第1-0002号
地址:北京市东长安街一号东方广场西三
办公楼六一三室
邮编:100738
电话:(010)85181928传真:(010)85181595
3.刘汉铨律师事务所北京代表处
CHU&LAUSOLICITORS&NOTARIESBEIJINGOFFICE
首席代表:刘汉铨(LAUHONCHUEN)
原批准日期:1993年9月6日
重新核准日期:2002年8月15日
执业许可证号:司律证港字2002第1-0003号
地址:北京市东城区王府井灯市口大街33号
国中商业大厦1220室
邮编:100006
电话:(010)65229937传真:(010)65229937
4.陈韵云律师事务所北京代表处
VIVIENCHAN&CO.BEIJINGOFFICE
首席代表:陈韵云(VIVIENCHAN)
原批准日期:1993年9月6日
重新核准日期:2002年8月15日
执业许可证号:司律证港字2002第1-0004号
地址:北京市东城区东长安街10号长安大厦508室
邮编:100006
电话:(010)65227072传真:(010)65226967
5.杜伟强律师事务所北京代表处
W.K.TO&CO.BEIJINGOFFICE
首席代表:杜伟强
代表:黄颖恒
原批准日期:1996年6月26日
重新核准日期:2002年8月15日
执业许可证号:司律证港字2002第1-0005号
地址:北京市朝阳区建国门外大街3号京伦
饭店4011室
邮编:100020
电话:(010)65033423传真:(010)65033423
6.香港普衡律师事务所北京代表处
PAULHASTINGJANOFSKY&WALKERSBEIJINGOFFICE
首席代表:NeilA.Tortey
原批准日期:1998年6月20日
重新核准日期:2002年8月15日
执业许可证号:司律证港字2002第1-0006号
地址:北京市朝阳区朝阳门北大街8号富华大厦 D-11-B室
邮编:100027
电话:(010)65542740传真:(010)65542726
7.祖伟仕律师事务所北京代表处
JEWKESCHAN&PARTNERSBEIJINGOFFICE
首席代表:罗伯特·祖伟仕(ROBERTW.JEWKES)
原批准日期:1998年2月20日
重新核准日期:2002年8月15日
执业许可证号:司律证港字2002第1-0007号
地址:北京市东城区建国门内大街8号中粮广场 A座507室
邮编:100005
电话:(010)65223061传真:(010)65223092
8.高露云律师事务所北京代表处
WILKINSON&GRISTBEIJINGOFFICE
首席代表:冯倩愉
代表:庄天助
原批准日期:2000年6月8日
重新核准日期:2002年8月15日
执业许可证号:司律证港字2002第1-0008号
地址:北京市东城区东长安街1号东方广场东方经贸城西二办公楼10层5室
邮编:100006
电话:(010)85181521-4传真:(010)85181520
9.子子士打律师事务所北京代表处
JOHNSONSTOKES&MASTERBEIJINGOFFICE
首席代表:董光显(RobertTerenceTUNGKwongShien)
核准日期:2002年1月9日
许可证号:港2-001
地址:北京市朝阳区建国门外大街1号国贸大厦 1座2918-2924室
邮编:100004
电话:(010)65052202传真:65052225
10.的近律师事务所北京代表处
DEACONSBEIJINGOFFICE
首席代表:张永财(CheungWingChoi,Franki)
核准日期:2002年1月9日
许可证号:港2-002
地址:北京市东城区东长安街1号东方广场东方
经贸城西一办公楼8层11单元
邮编:100738
电话:(010)85182338传真:85182339
11.蒋尚义律师事务所北京代表处
ANTHONYCHIANGBEIJINGOFFICE
首席代表:蒋尚义(Chiang,SheungYeeAnthony)
核准日期:2002年4月3日
许可证号:港1-026
地址:北京市西城区西长安街88号首都时代广场办公
大楼715室
电话:(010)83915501传真:83915161
网址:www.acp.com.hkE-mail:anthonyc@acp.com.hk
12.严建国律师事务所北京代表处
NIEBEIJINGOFFICE
首席代表:严建国(niekinkwokkevin)
核准日期:2002年4月3日
许可证号:港1-027
二、上海代表处
13.张叶司徒陈律师事务所上海代表处
VINCENTT.K.CHEUNG.YAP&CO.SHANGHAIOFFICE
首席代表:李企伟(LEEKEEWAIFRAND)
原批准日期:1992年10月20日
重新核准日期:2002年8月15日
执业许可证号:司律证港字2002第1-0009号
地址:上海市淮海中路283号香港广场(南座)806室
邮编:200021
电话:(021)63906886传真:(021)63850323
14.黄乾亨黄英豪律师事务所上海代表处
PHILIPKHWONG,KENNEDYYHWONG&CO.SHANGHAIOFFICE
首席代表:黄英豪(KENNEDYY.H.WONG)
原批准日期:1992年10月20日
重新核准日期:2002年8月15日
执业许可证号:司律证港字2002第1-0010号
地址:上海市静安区延安中路841号东方海外大厦904室
邮编:200040
电话:(021)62890222传真:(021)62898248
15.香港梁廷锵、文达良律师事务所上海代表处
PATRICKLEONG&MANSOLICITORS&NOTARIESSHANGHAIOFFICE
首席代表:梁廷铿(PATRICKT.C.LEONG)
原批准日期:1992年10月20日
重新核准日期:2002年8月15日
执业许可证号:司律证港字2002第1-0011号
地址:上海市徐汇区汾阳路30号5楼B座
邮编:200031
电话:(021)64330283传真:(021)64330283
16.林·任·白律师事务所上海代表处
AlANLAM,YAM&PE,SOLICITORSSHANGHAIOFFICE
首席代表:林文杉(LAMMANBUN,ALAN)
原批准日期:1993年9月6日
重新核准日期:2002年8月15日
执业许可证号:司律证港字2002第1-0012号
地址:上海市北京西路669号东展商业大厦16楼C座
邮编:200041
电话:(021)62718257传真:(021)62718256
17.子子士打律师事务所上海代表处
JOHNSONSTOKES&MASTERSHANGHAIOFFICE
首席代表:何观乐(HOKUNLOK)
原批准日期:1995年3月16日
重新核准日期:2002年8月15日
执业许可证号:司律证港字2002第1-0013号
上海市南京西路1266号恒隆广场2501室
邮编:200120
电话:(021)62880688传真:(021)62880131
18.陈韵云律师事务所上海代表处
VIVIENCHAN&SHANGHAIOFFICE
首席代表:李乔安(GeorgeRibeiro)
核准日期:2002年1月9日
许可证号:港2-003
地址:上海市淮海中路333号瑞安广场1106B
电话:(021)63879222传真:63879111
E-mail:shanghai@vcclawservices.com
19.普衡律师事务所上海代表处
PAUL,HASTING,JANOFSKY&WALKERSHANGHAIOFFICE
首席代表:颜利(LindaL.Ngan)
核准日期:2002年1月9日
许可证号:港2-004
地址:上海市茂名南路205号,瑞金大厦1105室
邮编:200020
电话:(021)54660516传真:54660512
网址:www.paulhastings.com
20.李陈郑律师事务所上海代表处
LEECHANCHENGSHANGHAIOFFICE
首席代表:(正在变更)
核准日期:2002年4月3日
许可证号:港1-028
21.郭叶律师事务所上海代表处
KWOK&YINSHANGHAIOFFICE
首席代表:郭琳广(KwokLamKwongLarry)
核准日期:2002年4月3日
许可证号:港1-029
三、广州代表处
22.何耀棣律师事务所广州代表处
CALLANTY.T.HOGUANGZHOUOFFICE
首席代表:徐奇鹏(TSUIKEIPANG)
原批准日期:1992年10月20日
重新核准日期:2002年8月15日
执业许可证号:司律证港字2002第1-0014号
地址:广东省广州市环市东路368号花园酒店
花园大厦830室
邮编:510064
电话:(020)83338999-830传真:(020)83765692
23.吴少鹏律师事务所广州代表处
NG&SHUNGUANGZHOUOFFICE
首席代表:吴少鹏(NGSIUPANG)
原批准日期:1992年10月20日
重新核准日期:2002年8月15日
执业许可证号:司律证港字2002第1-0015号
地址:广东省广州市东风东路836号东峻广场
1102室
邮编:510080
电话:(020)87678613传真:(020)87604340
24.黎锦文李孟华律师事务所广州代表处
K.M.LAI&LIGUANGZHOUOFFICE
首席代表:黎锦文(LAIKAMMAN)
原批准日期:1992年11月7日
重新核准日期:2002年8月15日
执业许可证号:司律证港字2002第1-0016号
地址:广东省广州市环市中路339号广东国际
大酒店B附楼19E
邮编:510095
电话:(020)83350140传真:(020)83350140
25.冯元钺律师事务所广州代表处
DAVIDY.Y.FUNGGUANGZHOUOFFICE
首席代表:何继昌(HOKAICHENG)
原批准日期:1993年9月6日
重新核准日期:2002年8月15日
执业许可证号:司律证港字2002第1-0017号
地址:广东省广州市环市东路339号广东国际
大酒店A附楼15B
邮编:510095
电话:(020)83311000传真:(020)83311135
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