学校与学生之间的法律关系分析

四川精济律师事务所 何宁湘律师

　　[前面的话]
　　由于我国学校属于国家事业单位或其他事业单位，在我国法律关系主体上，事业单位是一种完全独立的法人，即事业型法人。在法律理论上，事业型法人的享有承担民事权利与义务与企业法人是一样的。但在实践中，由于事业单位与相对应的国家行政机关有着密切的、复杂的人事关系与政策关系，调整事业单位存在的诸多关系主要是依靠政策，其政策载体形式是大多为政府文件，尤其是人事政策文件来实现的，事业单位的这些关系的调整也必然依赖和受到政策的制约。因而，事业型法人在实现、行使民事权利和承担民事义务方面，就存在着与企业法人等其他类型法人的诸多不同与实际困难，这点在我国现行法律体制与人事体制下表现尤为突出。
　　学生属于学校的教育资源范畴。长期以来，学生与学校之间是否存在着法律关系非常不明晰，如果说存在着法律，那么学校事业单位与学生之间存在着是一种什么性质的法律关系，无论在行政体制层面上、法律层面上均未有任何界定。而不可否认的是，随着改革开放和市场经济的建立与发展，尤其在我国社会转型期间，学生与学校之间逐步产生并日益突现出的冲突，表明学生与学校之间的关系已在发生变化与转变，这种关系越来越受到社会、教育界、法学界的广泛关注与深入认识。
　　教育部新出台的《普通高等学校学生管理规定》于2005年9月1日开始实施。该规定对高等教育法律关系进行了重大调整，但对高校与学生是一种什么性质或类型的法律关系，尤其当学生的权利被学校侵害时，学生是否、又应根据怎样的法律关系去寻求司法救济，仍没有（大概教育部仍无法）作明确规定。早在这之前，最高人民法院在于2003年12月29日出台《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》的同时，最高人民法院的官员们明确阐释[1]，学校对学生不负有监护责任，即通过间接的形式确认学生与学校之间不存在监护的法律关系，仅此而已。
　　对学校与学生（包括学生的法定监护人、委托监护人）之间的关系，尤其是它们之间的民事法律关系的研究与分析，对指导处理学生伤害事故、学生行为事件、学生与学校之间发生争议纠纷、学校侵犯学生合法权益，以及在学生管理过程中发生争议，这是当前不得不引起高度重视与认真研究解决的紧迫课题。本文试对这方面问题进行一个初步分析。

　　[前提]
　　本文的研究分析是基于：1、学校包括义务教育、职业教育与普通教育三个体系中，实行公立学校行政管理体制的中小学校以及高校；2、我国现行民事诉讼法、行政诉讼法、刑事诉讼法下确立的诉讼体制。

　　一、学校现状
　　1985年《中共中央关于教育体制改革的决定》分析了教育体制的主要弊端是，“教育体制在教育事业管理权限的划分上，政府有关部门对学校主要是高等学校统得过死，使学校缺乏应有的活力；而政府应该加以管理的事情，又没有很好地管理起来”。《决定》明确提出：“高等教育体制改革的关键，就是改变政府对高等学校统得过多的管理体制，在国家统一的教育方针和计划的指导下，扩大高等学校的办学自主权，加强高等学校同生产、科研和社会其他各方面的联系，使高等学校具有主动适应经济和社会发展需要的积极性和能力”。第一次明确提出了“扩大高等学校的办学自主权”。并特别提出了改革高校招生计划和毕业生分配制度的问题。
　　1993年《中国教育改革和发展纲要》更明确地提出了改革高教办学体制、管理体制、投资体制等任务。1995年《教育法》颁布实施，明确提出了学校具有八个方面的权利，它们是：（一）按照章程自主管理；（二）组织实施教育教学活动；（三）招收学生或者其他受教育者；（四）对受教育者进行学籍管理，实施奖励或者处分；（五）对受教育者颁发相应的学业证书；（六）聘任教师及其他职工，实施奖励或者处分；（七）管理、使用本单位的设施和经费；（八）拒绝任何组织和个人对教育教学活动的非法干涉；（九）法律、法规规定的其他权利。《教育法》同时规定学校及其他教育机构具备法人条件的，自批准设立或者登记注册之日起取得法人资格。学校及其他教育机构在民事活动中依法享有民事权利，承担民事责任。
　　1999年《高等教育法》颁布实施，以《教育法》为基础，结合高等教育实际，确定了高校享有的办学自主权是：（一）根据社会需求、办学条件和国家核定的办学规模，制定招生方案，自主调节系科招生比例。（二）依法自主设置和调整学科、专业。（三）根据教学需要，自主制定教学计划、选编教材、组织实施教学活动。（四）根据自身条件，自主开展科学研究、技术开发和社会服务。（五）按照国家有关规定，自主开展与境外高等学校之间的科学技术文化交流与合作。（六）根据实际需要和精简、效能的原则，自主确定教学、科学研究、行政职能部门等内部组织机构的设置和人员配备。（七）按照国家有关规定，评聘教师和其他专业技术人员的职务，调整津贴及工资分配。（八）对举办者提供的财产、国家财政性资助、受捐赠财产依法自主管理和使用。高等学校不得将用于教学和科学研究活动的财产挪作它用。
　　我国加入世贸组织和《行政许可法》的颁布实施，为转变政府职能，扩大高校办学自主权形成了前所未有的社会环境。在此形式下，在政府与学校的管理关系中，反映比较突出的有以下问题：学校在对内管理方面已经获得了相应的自主权，但在学校与市场“接口”的办学活动中，政府仍然管得过多、过细。在“内循环”方面已基本自主，但在与市场接口的“外循环”方面，行政干预仍强，而市场机制不足。在招生权方面：学校应拥有自主制定招生计划、决定生源分布，确定收费标准的权利。但招生指标仍由国家统管，其行政管理的方式基本沿袭计划经济体制的模式。在专业设置方面：实际操作中还对学校新专业的开设限定数量。在一定程度上不利于新学科、新专业的及时设置，无法适用社会需求，限制了学校办学新增长点的形成。收费方面：政府统一定价，缺少弹性，不能真实反映不同学校、不同专业间成本与需求的差异，不利于调动学校自主办学的积极性。其次在招生收费方面对数量、地域、比例的限制，虽有利于规范，但在一定程度上限制了教育资源的流通、吸纳及与需求相调适的活力。管、办、评三位一体，政府既是游戏规则的制定者，又当运动员与裁判员。对公办学校而言，政府是举办者、管理者、评估者高度合一。管办不分，政府管理直接伸向学校的具体运转，合理的管理模式应当是政府制定标准，学校依框框办学，政府依框框监控。管评不分，缺乏相对独立完善的教育评价运行系统。标准过于笼统、统一，不尽科学，甚至手续繁琐，形式主义严重，且通过行政手段运动式推行，反而限制了学校的办学特色的形成和创新。政府财政拨款制度计划经济弊端严重，尚未建立公共财政的理念和拨款方式，不利于学校自主创新。缺乏拨款效益的分析评价制度，以及与绩效挂钩的激励机制。“排排坐，吃果果”的计划拨款方式，削足适履，限制了学校的需求发展和新的增长点的培育，限制了自主创新意识。拨款与经费使用设定过于僵化，经费使用栏目设定不尽科学，造成投资效益低下甚至浪费。目前，一方面教育经费严重缺乏，另一方面设备重复购置与闲置的现象大量存在，甚至出现教育机关审批或购办的教育设备高出市场最好产品价格，而质量、技术后3-5年的情形屡见不鲜，同时也滋养不同程度的腐败。学校内部尚未建立独立的法人治理结构和合理的权力制衡机制。缺乏依法自我发展、自我约束的活力与能力。
　　在既缺少内部制度约束又缺乏外部竞争约束的情况下，“一抓就死，一放就乱”，学校受利益驱动不顾条件和质量盲目扩张，以分换钱，办学秩序混乱，社会公共利益受损的情况时有发生。学校缺乏自我发展、自我约束的内在动力，“缺权”与“不会用权”、“用不好权”甚至“滥用权利”的情况并存。然而，这种缺陷并非固有，而是现有教育行政体制与文化的结果。学校面临在教育体系中的地位、社会中的地位、法律上的地位等方面的缺失、模糊不清。教育部出台自2002年9月1日起施行的《学生伤害事故处理办法》，试图在这方面有所突破，但由于《学生伤害事故处理办法》在法律体系中仅属于部门规章，存在着与部分现行法律法规冲突、操作性极差、人民法院审判时无适用拘束力等缺陷，其立章原意无法实现。而最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》也仅仅解决了学校对学生不负有民法上的监护责任的问题[1]。
　　至此，不论在政策上、行政上还是法律上，学校与学生（包括学生的法定监护人、委托监护人）之间关系的法律性质至今仍未得到回答。

　　二、学校与学生之间的法律关系的几种观点
　　学校与学生法律关系，是人们行为过程中所产生的一种社会关系，即人们根据法律法规而结成的特定的权利和义务关系。基于我国教育体制与立法现状的固有特点，以及人们对社会各主体的认识和法理的存在与发展，目前有关学校与学生之间的法律关系在学术界存在着不同的观点。
　　民事合同观点
　　这种观点认为学校与学生之间所确立的教育关系仅仅是一种民事法律关系。学校作为独立的事业型法人，依法享有办学自主权；学生依法享有自主决定报考学校，接受高质量的服务和教育的权利。学校与学生的行为均受符合法律规范的双方各自利益意愿约定的约束，即合同的约束。学生的考入择校、报到注册取得学籍即表明作出接受学校的教育、管理和服务、遵守学校的规章制度、缴费上学的承诺。学校接收学生入学，则表明学校按要约邀请--招生简章上的条件去履行自己的要约，提供相应层次的教育教学服务，使学生圆满完成学业。双方依合同约定享有权利和履行义务。如违反合同，学生不履行遵守校纪校规的义务，则学校可按法律法规规定及合同约定行使权力给学生以处分，学生承担违约责任。反之，学校不履行义务也亦构成违约，学生可使用请求权、申诉权甚至诉讼权来维护自己的正当权益。学校与学生之间实际上存在的是一种特殊形式的教育消费民事合同关系，即通过报考录取入学形式的民事法律关系，在民事法律关系中，学校与学生的法律地位平等，各自相互行使和承担民事权利与民事责任。
　　学校作为事业型法人对外享有民事权利，但对内、对学生必然要通过一定的方式来建立起民事法律关系。大多数学生报考与录取入学是在国家通过行政手段调控的教育体制下得以保证和实现的，而不是通过纯市场行为来实现的。学生属于学校因政府调控而获得教育资源，学生并不是纯商业性教育消费的主体。因此，学生报考与录取入学方式并非是学生与学校之间的民事行为。随着国家调整了“教育产业”的构想，摒弃了学生上学系“教育消费”的指导观念，这种学术观点已不被社会接受。
　　行政法律观点
　　这种观点将学校与学生之间的法律关系界定为行政法律关系，这种法律关系在职业学校与高校表现较为明显，认为被授权的学校的行政法律地位体现在两个方面：一是学校作为行政主体行使法律法规所授职权，具有与教育行政机关相同的行政主体地位。二是学校以自己的名义行使法律法规所授职权，并就自身行使职权的行为对外承担法律责任。持相同观点的学者认为，行政法律关系有利于学生受教育权的保护，当学校与学生发生纠纷时，在一定条件下学生可以按照行政诉讼的方式来保障自己的受教育权，而行政诉讼中的诉讼原则、证据原则等，都可以为事实上处于弱者地位的学生提供更有效的保护。
　　持这一观点的学者，实质上是使用推论而得出的学说。这里暂不定论其方法以及结论是否正确。需要指出的是，我国法律属于成文法，即大陆法系国家。这一法律体系的特点是，具有法律约束力就必须要有法律的明文规定，那怕你是通过对法律条文的理解阐述、解释或推论都有可能被适用，但没有法律明文规定，则推论不能创制，更不能被适用。另一方面，我国诉讼法法律条文大多都属于限制性极强的条款，如行政诉讼的被告只能是行政机关，而不能是事业单位，其行政诉讼的受案范围只能是行政机关的具体行政行为，而不能是抽象行为。而依据我国现行行政诉讼法，学校不符合行政诉讼被告适格主体的要求，学校行为的也不是行政法、行政诉讼中法定的行政行为，准确讲，学校与学生之间不存在着行政法律意义上的行政法律关系。
　　双重法律观点
　　有学者通过对学校学生管理过程中的关系进行综合分析，认为学校与学生之间的法律关系是一种双重关系，即部分为民事法律关系，部分为行政法律关系[2]。民事法律关系如前面所述，而行政法律关系是因为学校基于法律授权而行使一定职权，在处理行政事务中与学生发生行政法律关系。但这些行政法律关系不能全部纳入司法审查的范围，否则将会妨碍学校正常的工作秩序，降低学校的权威，在这一行政法律关系中，只能部分排斥司法审查，部分通过司法途径获得救济。
　　双重法律观点是基于民事合同关系与行政法律关系两点观点的综合，即不完全赞同前面两种观点，也不完全排斥前面观点。这样一来，就不可避免的将前面两种观点的优劣一并带入到自己的观点中。即哪些学校行为属于民事合同关系，哪些行为属于行政法律关系，哪些行为可纳入司法审查的范围，那些行为将被司法审查排斥，几乎无法界定，也无法罗列，更不具有实际意义与操作上的可行性。虽然如此，我们也不可否认的看到，双重法律观点表述比较符合我国现行教育体制、教育行政管理体制与诉讼法律体制下的学校与学生关系的表象，这是双重法律关系观点的产生基础，故这种观点并未从根本上深入分析学校与学生的关系之间的性质、特征，而是对一些关系的表现进行综合得出所谓双重关系。
　　特别权力关系的观点
　　学校，特别是高校与学生的法律关系性质，长期以来占主导地位的是大陆法系公法学说中的特别权力关系理论。这种在理论支配下，学校与学生之间的关系是一种严重不平等关系，主要表现在：一是学生承担各种义务的不确定性。学校往往出于主观的评价，在实现教育目的之内，可以为学生设定各种义务。二是学校可以以内部规则的方式限制学生的基本权利。对这种限制学生只能承受，不能或者很难获得司法救济。这样的结果，无疑强调了学校的自主权，避免外部过多地干预办学自主权和学术自由，但不符合社会取向所希望的行政法治原则，必然给本已处于弱势地位的学生带来更大的不公。而从管理行为学角度上看，目前在校学生行为来分析，学生也未必随时随地、绝对地处于弱势地位，目前社会上反映出的诸多案例，已表明学生行为的异乎寻常地超出了学校管理权相对人弱势地位的范畴，已给学校管理、教育带来了巨大挑战与困扰。
　　然而，随着依法行政观念的发展，特别权力关系理论，即学校为公务法人的理论观点受到多方面质疑。且其观点本身也存在着，诸如要将特别权力关系中双方所有的争议，包括学生可否对学校的成绩评定、宿舍等管理等方面争议纠纷提起诉讼并纳入司法审查的范围，在法律上确实很难以实现，且也存在非常复杂的实际困难；学校与学生之间也确实存在着管理与被管理的关系等等。因此，行政法学界又提出了几种学说，其中较有影响的，是把特别权力关系区分为基础性关系和管理性关系。提出了对涉及到基础性关系的决定，如入学、学校毕业分配、参加考试、博士学位授予、退学或开除、留级、拒发毕业证书等，均认为是国家行政法规定的法定事项，应列入可诉性行为。对于一般的管理关系，如学术研究、成绩评定、着装发型礼仪等方面的规定、宿舍管理规定等，均认为属于学校内部管理权，则不列入司法审查范围的观点。

　　三、我国学校与学生法律关系的定位
　　目前在学校作为法律关系主体性质的定位方面，在不少的学者的学术著作中，倾向于将学校（尤其是高校）定位于公务法人[3]，他们的主要理论依据是借鉴大陆法系的“公益机构理论”。这一观点理论人认为：公务法人是近代行政管理的一种新技术，是行政组织在新的历史条件下的一种扩张形态，其具有的特点为：1、公务法人是依照公法设立的法人，具有法人资格，是公法人的一种。所谓公法人，是因涉及公共利益的法律而建立的，能够作为公权力主体行使权力并承担义务的组织，它是为了公共利益而存在的主体。2、公务法人是国家行政主体为了特定目的而设立的服务性机构，与作为机关法人的行政机关不同，它担负特定的行政职能，服务于特定的行政目的，因而是有别于行政机关的事业单位组织。3、公务法人享有一定公共权力，具有独立的管理机构及法律资格，能够独立承担法律责任。因此，它又不同于行政机关的内部单位和内设机构，也不同于行政机关委托的组织、个人，而是可以以自己名义独立行使某种权力、承担相应法律责任的组织体。4、公务法人与其利用者之间存在丰富而特殊的法律关系，既包括民事法律关系，也包括特殊的行政法律关系，而后者集中体现了公务法人与其他类型法人的根本区别。目前，我国的公立学校，尤其高校都是以公共利益为运行宗旨，拥有一定“行政职权”的组织。学校作出的许多决定是强制性的，有确定力和执行力。因此学者们呼吁，为了保证学校的功能和职权得到很好的实现和执行，能给公务法人相对人的学生相应的司法救济权，应尽快确立学校的公务法人地位。
　　其二，学者们认为，对于这一体系中的特殊权力的实现，应当区成为重要性事务和非重要性事务。凡涉及到学生基本权利和法律身份的重要事务，可提起行政诉讼，请求司法救济。凡学校从事的普通内部管理事务是非重要性事务，学生不能提起诉讼，法院也不应予以支持。这种设计也是可以的，但它取决于我国法律体制，成文法本身存在着立法困难，这种观点的立法也必然导致法律条文的细繁，可行性较差。另外，被很多学者忽视的情形是，学生与学校之间对基本权利和法律身份的争议非常少，而恰恰被这些学者们称之为“非重要性事务”的争议却几乎每天都可能在发生，这种现实与学术观点形成严重背离的事实，令这些学者们非常尴尬。同时由于学校必竟不是行政机关，虽然学者们认为学校管理权的行使具有行政法意义上的行政行为性质，但它仍不能成为行政具体行为，也不是替代行政机关行使的行政行为，因此不论学校的行使了何种行为，也不能提起行政诉讼，即使某些人民法院受理了学生提起的行政诉讼个案，从程序法适用上讲是不符合现行行政诉讼法的。

　　四、学校与学生之间法律关系的认定
　　不论前面所述的几种学术观点有何种理论根据，有何正确性与合理性，能够在实际中操作，能够实现司法救济是唯一衡量标准，即能够启动司法审判程序才是最重要的、最实际的，也就最需要重视与关注的要素。
　　确定民事法律关系
　　在学生安全方面，我们观察到教育部《学生伤害事故处理办法》有如下“
　　学生伤害事故的责任，应当根据相关当事人的行为与损害后果之间的因果关系依法确定。
　　因学校、学生或者其他相关当事人的过错造成的学生伤害事故，相关当事人应当根据其行为过错程度的比例及其与损害后果之间的因果关系承担相应的责任。当事人的行为是损害后果发生的主要原因，应当承担主要责任；当事人的行为是损害后果发生的非主要原因，承担相应的责任。
　　学校应当对在校学生进行必要的安全教育和自护自救教育；应当按照规定，建立健全安全制度，采取相应的管理措施，预防和消除教育教学环境中存在的安全隐患；当发生伤害事故时，应当及时采取措施救助受伤害学生。
　　学校对学生进行安全教育、管理和保护，应当针对学生年龄、认知能力和法律行为能力的不同，采用相应的内容和预防措施。”
的规定[4]，学校对学生负有的责任教育、管理、保护和告知责任。而承担责任的归责原则是民事过错责任。
　　如前所述，《学生伤害事故处理办法》在法律适用拘束力方面存在着瑕疵，它未必就不能启动司法审判程序，对于这点可以通过观察劳动争议解决的司法程序启动来思考。企业与劳动者之间发生劳动争议，首先要向仲裁机构提起劳动争议仲裁，这是劳动争议诉讼的前置程序，当事人一方或双方对仲裁裁决不服的，方可在法定期间内提起民事诉讼。《劳动法》与《教育法》一样同属于行政法范畴的基本法，不同的是《劳动法》规定劳动争议的仲裁与诉讼。而实行了近两年的国家事业单位人事争议纠纷处理，在没有基本法的情形下，以最高人民法院出台司法解释的方式[5]，采用了依照劳动争议申诉仲裁与诉讼的模式，来启动民事诉讼司法程序。由此可见，除法律有规定的客观因素外，劳动争议与人事争议的解决，是由企业与劳动者之间的劳动关系或事业单位与其工作人员之间的人事关系申诉，经过“特殊仲裁”前置程序后，作为对“特殊仲裁”司法救济手段而转入了民事法律关系，进而启动了民事诉讼程序。而这此两类争议的解决方式，在表象与实质上并非一定反映当事人之间原本存在着的民事法律关系。
国家房贷政策变化属于 “情势变更”，二手房买方不算违约？

蔡英杰


　　关键词：情势变更 不可抗力 国十条 政策 贷款 二手房 违约

　　近日，海淀区人民法院作出了房贷政策变化，即国十条出台后关于二手房买卖合同纠纷的第一份判决。对此，各方人士在媒体上已经发表过很多意见。在房贷政策依然没有放松迹象的境况下，该案对于很多已经陷入二手房买卖合同纠纷的当事人或者将来拟交易房屋的当事人提供了很大的借鉴意义。同时，该份判决对很多北京律师办案也提供了可资参考援引的案例。尽管如此，鉴于该案的案情存在自身的特点，该判决结果适用的仅是该与该案情相同的纠纷。因此，广大购房者和卖房者千万不要以为，该判决具有普遍意义。下面，笔者就该案从几个方面简单进行一下评析。

　　案例简介：2010年4月12日，张先生与房主宋女士签定了一份二手房买卖合同，约定张先生购买宋女士位于海淀区的一套房屋，房屋成交总价为555万元，其中张先生计划贷款200万元购买。次日，张先生向宋女士支付了15万元定金。张先生在随后办理贷款过程中，因“新国十条”出台，无法获得银行贷款。经与宋女士协商解除合同并要求退还订金无果后，张先生将宋女士起诉到海淀区法院，要求解除与宋女士的房屋买卖合同，并要求对方退还定金。

　　庭审焦点：庭审中，张先生提供了与妻子马女士的结婚证，并拿出两个房产证，显示两人名下已分别登记了海淀区、朝阳区各一套房产。房主宋女士虽然对此没有异议，但她认为，两人签订的合同真实有效，而且合同当中已经约定，如果买房人贷款未获批准或批准贷款数额不足，应补足购房首付款。因此，应不受新国十条中关于住房贷款的限制，按合同执行。

　　判决结果：法院审理认为，根据有关规定，张先生家庭住房套数已达两套，因此涉案房屋正是“新国十条”规定的第三套房，属于暂停发放贷款的范围。新政导致合同成立后客观情况发生了不属于商业风险的重大变化，是张先生在签订合同时无法预见的，如果要求张先生继续履行合同，对其明显不公平。因此张先生请求法院解除合同于法有据，宋女士须返还张先生已支付的定金15万元。该案主审法官曹力表示，虽然本案中双方签订的合同属于有效合同，而且合同中对银行贷款未获批准的情形做出了约定，但结合合同中其他条款以及房屋买卖行业的惯例来解释，是指因买房人自身原因所导致的贷款未获批准，而不是指任何原因所导致的贷款未获批。

　　律师评析：本案是国十条出台后第一起买方以国十条新政为由要求解除二手房买卖合同纠纷的判决，可能对于北京其他区县法院正在审理的案件有一定的影响，对于律师和广大房屋买卖合同当事人来讲也具有很强的借鉴意义。不过，这也仅仅是一个个案而已，并不具有典型意义，每个当事人都可能遇到些许不同的情况，因此该案判决结果并不具有普遍适用性。

　　一、本案中无法获得银行贷款是否属于情势变更？

　　根据2009年新颁布的《合同法解释二》第二十六条，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。但是针对不同的案情，对该条款的适用应当综合考虑，不能一刀切，把所有情形或所有的政策问题都认定为情势变更。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发【2009】40号），法院是要慎用情势变更原则的。此外，根据于《正确适用 若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》(法【2009】165号)，确需在个案中适用情势变更原则的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。下面笔者通过几种不同情况谈谈自己的浅见：

　　1、如果合同没有明确约定贷款购房，要么双方在合同中明确写明由买受人全款付款，要么双方只是说明了价款数额、首付比例、每期付款金额？

　　在这种情况下，即便买方事实上采用贷款方式偿还分期价款，甚至在签订合同之前向卖方口头透露过分期付款将采用贷款的方式，但是一旦争议发生，买方都很难证明自己是要以贷款方式来付款，甚至卖方会声称对贷款事项不知情。如果是这样的话，我们认为买方很难以情势变更为由要求解除合同。否则的话，对卖方来说很不公平，因为在这一段时间内将丧失寻找或联系其他买家或者甚至推掉其他买家的机会。

　　2、如果合同中明确约定了采用贷款方式支付房屋价款，且对贷款未获批准做了约定？

　　在这种情况下，我们建议当事人要在合同中明确无法办理贷款，买方可以解除合同的权利，并且将无法办理贷款的原因尽可能扩大，例如买方工资水平的原因，户口的原因，银行内部政策审核的原因，国家政策的原因等等，这样，买方届时要求解除合同的理由会更加充分一些。如果在合同没有明确规定无法办理贷款原因的话，那么除非是由于国家政策发生变化导致银行不能放贷，否则买方很难以情势变更原则主张解除合同。

　　在本案中，当事人已经约定贷款方式，而且约定了买方在银行贷款未获批准时不得解除合同，但是对于因何种原因导致未获批准在合同没有明确规定。法官审理认为：结合合同中其他条款以及房屋买卖行业的惯例来解释，是指因买房人自身原因所导致的银行贷款未获批准，而不是指任何原因所导致的贷款未获批。因此，在非买方自身原因造成银行贷款未获批准，买方是可以请求解除合同的。我想法官的这种理解可能来源于最高法关于商品房买卖的司法解释。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第23条，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

　　3、如果合同中只是明确约定了采用贷款方式支付房屋价款，因为个人原因无法贷款？

　　在这种情况下，除非在合同明确约定个人贷款的条件或者个人无法贷款可以解除合同，否则买方没有理由要求解除合同，一旦单方解除合同即构成违约，有可能被要求继续合同或支付违约金。此外，在国家政策没有变化的情况下，银行单方面内部放贷审核政策发生变化是否能够作为解除房屋买卖合同的理由呢？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第23条，只要不是归责于买卖双方的是由未能获得贷款的，买方是可以解除合同的。不过，在实践中，对于银行单方面内部政策调整，买方很难举证证明。因此，如果买方担心这一点，可以将由于银行单方面原因导致无法贷款可以解除合同明确写在合同中。

　　二、该案的示范意义
　　海淀区法院应用情势变更原则作出了解除合同的判决，说明该案至少已经得到了北京市高级人民法院的认可。今后各区法院在处理类似案件中，法官们很可能会在一定程度上援引或参考该案。当然，该案最基本的前提就是房屋买卖合同是在国十条出台之前签订的，如果合同是在国十条出台之后的签订的，那么毫无疑问，买方是不能适用情势变更原则来解除合同的。

　　三、如果以情势变更原则解除合同后，买方是否可以少付或不付中介中介费或要求中介返还中介费？

　　根据目前的行业惯例，在房屋买卖合同中，通常约定由买方来付中介费。那么如果双方在解除合同后，买方是否可以不付中介费用或要求中介返还已经收取的中介费？显然不可以。在解除合同前，中介公司已经向房屋买卖双方提供了中介服务，完成了自己的任务，所以收取中介费是应当的。不过如果在《房屋买卖居间合同》中，中介和买方或卖方明确约定了中介费用的构成，比如居间费，代书费，代办过户费等等，那么买方可以只向中介公司支付其已经提供服务部分的费用，其他部分没有进行则是由于国家政策变化导致的，可以不必支付。


作者：蔡英杰
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