建设部关于修改《物业管理企业资质管理办法》的决定
建设部
建设部关于修改《物业管理企业资质管理办法》的决定
中华人民共和国建设部令第164号
《建设部关于修改〈物业管理企业资质管理办法〉的决定》已于2007年10月30日经建设部第142次常务会议讨论通过，现予发布，自发布之日起施行。
建设部部长 汪光焘
二○○七年十一月二十六日
建设部关于修改《物业管理企业资质管理办法》的决定
建设部决定对《物业管理企业资质管理办法》(建设部令第125号)作如下修改：
一、删去第十七条、第十八条、第二十二条。
二、将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”。
此外，对条文顺序作相应的调整。
本决定自发布之日起施行。《物业管理企业资质管理办法》根据本决定作相应的修改，重新发布。
物业服务企业资质管理办法
（2004年3月17日建设部令第125号，2007年11月26日根据
《建设部关于修改<物业管理企业资质管理办法>的决定》修正）
第一条 为了加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平，根据《物业管理条例》，制定本办法。
第二条 在中华人民共和国境内申请物业服务企业资质，实施对物业服务企业资质管理，适用本办法。
本办法所称物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。
第三条 物业服务企业资质等级分为一、二、三级。
第四条 国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。
省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。
设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。
第五条 各资质等级物业服务企业的条件如下：
（一）一级资质：
1.注册资本人民币500万元以上；
2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；
4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：
（1）多层住宅200万平方米；
（2）高层住宅100万平方米；
（3）独立式住宅（别墅）15万平方米；
（4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。
5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。
（二）二级资质：
1.注册资本人民币300万元以上；
2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；
4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：
（1）多层住宅100万平方米；
（2）高层住宅50万平方米；
（3）独立式住宅（别墅）8万平方米；
（4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。
5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。
（三）三级资质：
1.注册资本人民币50万元以上；
2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书
4.有委托的物业管理项目；
5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。
第六条 新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：
（一）营业执照；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。
第七条 新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。
第八条 一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。
二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
第九条 申请核定资质等级的物业服务企业，应当提交下列材料：
（一）企业资质等级申报表；
（二）营业执照；
（三）企业资质证书正、副本；
（四）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；
（五）物业服务合同复印件；
（六）物业管理业绩材料。
第十条 资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书；一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为20个工作日。
第十一条 物业服务企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之一的，资质审批部门不予批准：
（一）聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；
（二）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；
（三）挪用专项维修资金的；
（四）擅自改变物业管理用房用途的；
（五）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
（六）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
（七）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；
（八）物业服务合同终止时，不按照规定移交物业管理用房和有关资料的；
（九）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；
（十）不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；
（十一）超越资质等级承接物业管理业务的；
（十二）出租、出借、转让资质证书的；
（十三）发生重大责任事故的。
第十二条 资质证书分为正本和副本，由国务院建设主管部门统一印制，正、副本具有同等法律效力。
第十三条 任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书。
企业遗失资质证书，应当在新闻媒体上声明后，方可申请补领。
第十四条 企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级。
第十五条 企业的名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后30日内，到原资质审批部门办理资质证书变更手续。
第十六条 企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后15日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。
第十七条 物业服务企业取得资质证书后，不得降低企业的资质条件，并应当接受资质审批部门的监督检查。
资质审批部门应当加强对物业服务企业的监督检查。
第十八条 有下列情形之一的，资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质证书：
（一）审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守作出物业服务企业资质审批决定的；
（二）超越法定职权作出物业服务企业资质审批决定的；
（三）违反法定程序作出物业服务企业资质审批决定的；
（四）对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业服务企业颁发资质证书的；
（五）依法可以撤销审批的其他情形。
第十九条 物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。
第二十条 物业服务企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。
第二十一条 物业服务企业不按照本办法规定及时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，可处2万元以下的罚款。
第二十二条 资质审批部门有下列情形之一的，由其上级主管部门或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）对不符合法定条件的企业颁发资质证书的；
（二）对符合法定条件的企业不予颁发资质证书的；
（三）对符合法定条件的企业未在法定期限内予以审批的；
（四）利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处的；
（五）不履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的。
第二十三条 本办法自2004年5月1日起施行。
《我国的民事诉讼证据制度问题》
张纽约（中南财经政法大学）
摘要
证据是正义的基础。人们常说“打官司就是打证据”，可见证据在当代诉讼中的重要地位。广义上的民事诉讼证据制度是指规定证据、证据收集、审查判断证据及如何运用证据证明案件事实的法律规范的总称；狭义上则仅指民事诉讼证据制度类型。人类历史上，证据制度经历了从神示证据制度到法定证据制度，再到自由心证的证据制度的发展过程。神示证据制度因其的不理性和野蛮性而被历史所淘汰，而法定证据制度也因其的过分僵化和机械性而被自由心证的证据制度所取代。自由心证原则经历了传统自由心证和现代自由心证两种形态。传统自由心证由于其的过分强调法官自由裁量，不加任何形式的限制，而易导致司法的任意性。20世纪30年代后，针对传统自由心证的不足，各国开始对自由心证的证据制度进行改造，引进证据规则，对法官司法裁量权予以必要的限制，以保障法官心证的客观性，实现司法公正，从而确立了现代自由心证的原则。
长期以来，我国受原苏联及东欧社会主义国家哲学思想、政治主张的影响，而实行“实事求是”的证据制度。要求法官审查判断证据必须以“实事求是”为原则，以“客观真实”为标准，强调法官判案必须以案件的客观真实为依据，赋予法官极大的审查判断权。这种过分追求“客观真实”的诉讼证明要求，实际上是不符合我国的诉讼实际的，在本质上也是违背马克思主义哲学认识论的认识规律的。
为建立符合我国诉讼实际的中国特色的证据制度，首先我们应该改变原来的诉讼理念，明确法官调查取证的案件事实是发生在过去的事实，它是不可能完整地重现于法庭之上的。而法官对案件事实的审查判断通常都是通过自身的经验和推理而作出的，在实践中也是很难做到100％查明案件事实的程度的。所以我们应从追求“客观真实”的证明要求，转向追求“法律真实”的证明要求，改变原来的一元化证明标准，确立“高度盖然性”的民事诉讼证明标准，并以“客观真实”作为我们诉讼的终极目标。其次要改变旧的法官审查判断证据的原则和标准，确立具有中国特色的“法官依法独立审查判断证据”的原则和“法律真实”的标准，承认法官心证的合理性和合法性，保障法官心证自由。
在新一轮的司法改革中，改革和完善民事诉讼证据制度已成为制约我国司法改革能否成功的关键。对于民事诉讼证据制度中存在的问题，我们应深入地研究，提出各种切实可行的解决办法。比如倡导制定一部统一的证据法典，完善我国证据规则；提倡法官心证的自由与客观，保持法官中立，实现司法公正。
关键词
证据制度 自由心证 “实事求是”的证据制度 法律真实 法官心证 高度盖然性
ABSTRACT
Evidence is the basic of justice. People often say, "Going to court is to make evidence ", and it is obvious that the important status of evidence in the contemporary lawsuit. Civil action evidence system of broad sense means the legal norm of stipulating evidence, evidence collecting, evidence checking and judging and how to use evidence to prove the case fact; and the narrow sense only means the evidence system type of civil action. In the history of mankind, the evidence system has been gone through from evidence system of prophesy to system of legal evidence, and then reaches the evidence system of judicial discretion. The evidence system of prophesy is eliminated by history, because it is not rational and barbarous. And the system of legal evidence is replaced by the evidence system of judicial discretion, because it is too rigid and machinery. Judicial discretion has gone through two kinds of shapes of the traditional judicial discretion and modern judicial discretion. Traditional judicial discretion because of their excessive to put emphasis on judge's cutting out amount freely, and without any restriction, and it apt to cause administration of justice wanton. After 1930s, because of the weak point of the traditional judicial discretion, various countries began to carry on the transformation to the traditional judicial discretion, introduce the evidence rule, give the essential restriction to the right of cutting out amount of judge's administration of justice, in order to ensure the objectivity of judge's heart card, realizes the justice, thus established the principle of the modern judicial discretion.
For a long time, our country receives original Soviet Union and socialist state of Eastern Europe’s philosophy thought and political opinion, and implements the evidence system of " seeking truth from facts ". It requires taking" seeking truth from facts " as the principle when the judge is checking and judging the evidence, and taking " objective and true "as the standard, emphasizing a judge must take the objective and true of the case as a basis to decide a case, give judge great judging right. The prove requiring of pursuing " objective and true " lawsuit excessively, is not according with the real lawsuit of our country and Marxist philosophy of epistemology in essence.
In order to set up the evidence system which accords with the distinct Chinese characteristics with real lawsuit of our country, we should change the original lawsuit idea, define the case fact that a judge investigates and collects evidence is taking place in the past at first, it is impossible to reappear in the court completely. Judging the fact of case that is made by judge with his experience and reasoning, and it is very difficult to accomplish 100% degree of finding out the fact of case in practice. So we should from pursuing " objective and true " identification require, to pursue identification that " law is true " require, change the original prove standard of one unified, establish civil action of " high probability " prove standard, and regard it as the ultimate goal of our lawsuit with " objective and true ". Second, we should change the old principle and standard of judging and examining evidence, establish the principle of " the judge examines and judges the evidence independently in accordance with the law " with characteristic of Chinese and standard that " the law is true ", acknowledge the rationality and legitimacy of judge's heart card, ensure judge's heart to be free.
Among judicial reform of new round, that reforming and perfecting civil action evidence system is the key to success administration of justice of our country already. To the questions existing in the evidence system of the civil action, we should study deeply, put forward various kinds of feasible solutions. For example, advocate making a unified evidence code, perfect the rule of evidence of our country; recommend judge’s heart to be free and objective, keep judge's neutrality, realize the justice.
KEY WORD
evidence system judicial discretion evidence system of " seeking truth from facts " law is true judge's heart card high probability
目录
一、证据制度的概念及历史发展
（一）概念
（二）证据制度的历史发展及比较
1、神示证据制度
2、法定证据制度
3、自由心证的证据制度
（1）传统自由心证
（2）现代自由心证
（3）二者的联系与区别
4、证据制度类型的比较
（1）神示证据制度与法定证据制度及自由心证的证据制度的比较
（2）法定证据制度与自由心证的证据制度的比较
二、中国特色的证据制度
（一）新中国证据制度的发展
1、发展历程
2、实事求是的证据制度
（二）客观真实与法律真实的证明要求
1、客观真实的证明要求