商务部关于促进中小流通企业改革和发展的指导意见

作者:法律资料网 时间:2024-07-21 23:07:52   浏览:8854   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载

商务部关于促进中小流通企业改革和发展的指导意见

商务部


商务部关于促进中小流通企业改革和发展的指导意见

商务部 商业改革发展司

  为贯彻落实《国务院关于促进流通业发展的若干意见》(国发[2005]19号)和《国务院关于鼓励支持和引导个体私营等非公有制经济发展的若干意见》(国发[2005]3号)精神,引导中小流通企业(包括商品批发、零售、外贸、餐饮业、住宿业和其它居民服务业的中小企业)加快改革发展步伐,促进中小流通企业健康发展,提出以下意见。

  一、指导思想和发展目标

  中小流通企业是流通业的主体,约占全国流通企业总数的99%以上,实现的销售额约占全社会消费品零售总额的90%以上,并提供了大量就业机会。近年来,随着国有经济布局调整步伐加快,中小流通企业在促进国民经济稳定增长、拉动民间投资、方便群众生活、缓解就业压力、促进市场繁荣、保持社会稳定等方面发挥着越来越重要的作用。但是,长期以来,中小流通企业缺乏必要的政策支持和引导,在发展中存在许多困难和问题,制约了其健康发展。

  指导思想:以“三个代表”重要思想为指导,全面贯彻党的十六大、十六届三中全会和国务院召开的全国流通工作会议精神,树立科学发展观,促进大、中、小型流通企业的协调发展,充分发挥中小流通企业在增加就业、解决“三农”问题、促进国民经济持续协调发展等方面的重要作用,积极推进中小流通企业改革,推动中小流通企业运用信息技术和现代营销技术,大力发展现代流通方式,不断提高经营管理和现代化水平,加大扶持力度,采取有力措施切实解决制约中小流通企业发展的主要问题,改善经营环境,促进中小流通企业健康发展。

  发展目标:到2010年,中型流通企业基本建立现代企业制度,小型流通企业健全经营管理制度,经营行为更加规范,经营管理水平显著提高,抵抗风险的能力明显增强,流通基础设施和应用现代信息技术水平显著改善。中小流通企业的数量进一步增加。中小流通企业销售收入年均增长速度争取达到9%,适当快于国民经济的增长速度,培育一批中小企业的知名品牌。按照各相关行业标准,实现规范经营。吸纳就业人员的能力进一步增强,新增就业人数位居各行业前列。

  二、深化改革,增强中小流通企业活力

  各级商务主管部门要结合当地实际情况,深化中小国有流通企业改革,进一步增强企业活力。推进企业产权制度改革,建立归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度。引导企业采取联合、收购、兼并、租赁、承包经营、出售等多种形式进行产权制度和经营机制改革,加快国有中小流通企业改制。在中型流通企业中大力推行股份制改革,鼓励和支持民间资本、外资等非公有资本参与国有中小流通企业改革,实现投资主体多元化。大力发展国有资本、集体资本和非公有资本参股的混合所有制中小流通企业。

  推动中型流通企业深化企业制度改革,健全企业法人治理结构,按照现代企业制度要求,转换经营机制,完善企业经营、用工、人事和收入分配等制度,调动企业职工的积极性。引导中小流通企业重视基础管理工作,进一步加强企业管理,依法建立商品经营管理、财务管理、合同管理、人力资源管理、安全管理等企业内部管理制度,完善企业内部管理规范和标准。

  鼓励优势企业兼并、重组、托管困难企业,对长期亏损、资不抵债、扭亏无望的企业依法实施破产。要加强对中小流通企业改革的引导与规范。在企业改制过程中规范操作,防止国有资产流失,防止逃废、悬空银行债务。要正确处理改革、发展、稳定的关系,维护职工正当权益,保持社会稳定。

  各地商务主管部门要积极协调当地有关部门出台鼓励创业、支持中小流通企业经营创新、技术创新和开拓市场的税收政策和金融支持政策,降低中小流通企业的改革、改制成本。鼓励有条件的地方通过国有企业资产经营收益、商业用地变现、流通企业国有资本减持、转让以及财政拨付等方式筹措资金,建立国有中小流通企业改革的专项资金,用于无力支付改制费用企业的改制费用以及破产企业资产变现后不足支付职工社会保险、经济补偿等方面费用。要积极协调,争取地方房产管理部门的支持,解决国有中小流通企业长期使用的商业用房产权归属问题。要认真落实国家关于企业吸纳下岗职工就业和国有企业下岗职工创办中小企业的优惠政策。

  三、大力发展现代流通方式,提高中小流通企业现代化水平

  积极推进连锁经营、特许经营、物流配送、代理制、多式联运、电子商务等组织形式和服务方式的发展,中小流通企业可以根据自身特点,着重发展特许加盟和中小企业间的自由连锁,进一步提高中小企业的组织化程度。鼓励用现代流通方式改造传统流通业态,鼓励中小流通企业发展联合采购,努力提高服务质量和规模经营效益。

  推动中小流通企业实施品牌战略。大力发展特色化、专业化、品牌化经营,培育一批中小企业的知名品牌,弘扬和发展中华老字号。引导企业实行错位经营,转变经营方式上陈旧雷同、缺乏服务品牌和以“价格战”等低层次竞争手段为主的状况。积极倡导通过联合、合作、特许经营和自由连锁等方式,依托有竞争力的企业,形成一批拥有著名服务品牌、多元投资主体的优势中小流通企业。

  各地商务主管部门要积极协调当地有关部门,认真贯彻落实《国务院办公厅转发国务院体改办国家经贸委关于促进连锁经营发展若干意见的通知》(国办发[2002]49号)中提出的各项支持政策,在简化行政审批手续、实行统一纳税、减少重复检查等方面切实为中小流通企业发展创造良好外部环境。

  引导中小企业采用适合自身发展水平和实际需要的信息技术,在有条件的地区进行中小流通企业电子商务试点。

  四、支持创办中小流通企业,放宽市场准入限制

  坚持发展流通领域大公司、大集团与扶持中小流通企业并举。鼓励创办中小流通企业,积极开发新的工作岗位。在市场准入、专营商品和服务的指定经营、土地使用等方面,应给予中小流通企业更多的支持,除国家法规有特殊规定外,各地给予外资企业和大企业的优惠政策,应同样适用中小流通企业。应从鼓励开办、方便注册的角度出发,简化中小流通企业设立审批程序,除法律、行政法规有特殊规定外,不得设置前置审批。

  创造公平竞争的外部环境。认真清理各种不利于中小流通企业发展的行政法规和政策规定,研究制定符合世贸组织规则又有利于中小流通企业发展的政策措施。进一步整顿和规范市场秩序,严肃查处不正当竞争行为,坚决取消地方保护主义措施,创造有利于中小流通企业与大企业公平竞争的市场环境。要切实减轻中小流通企业负担,对已取消的收费项目要进行监督检查,对巧立名目、变相增加中小流通企业负担的,要坚决予以查处。

  支持开展内外贸一体化经营,加快内外贸企业的融合,打破大宗商品内外贸分割的经营管理体制。鼓励中小流通企业根据企业实际开展进出口业务和国内经营,促进内外贸企业合作,结成战略合作伙伴,发挥各自优势,共同开拓国内外市场。对符合《中小企业国际市场开拓资金管理(试行)办法》和《中小企业国际市场开拓资金管理办法实施细则》规定的,要按有关规定给予资金支持。促进中小流通企业引进国外先进经验和经营管理技术,鼓励有条件的中小流通企业实施“走出去”战略,尤其是与优势工业企业联手开拓国际市场,积极扩大进出口贸易和对外服务。在对外投资、进出口信贷、出口信用保险等方面中小流通企业应与其他企业享受同等待遇。

  五、完善中小流通企业融资体系,切实解决融资难问题

  积极争取地方有关部门设立的中小企业发展专项资金,支持中小流通企业的发展。鼓励有条件的地区设立支持中小流通企业的发展基金,或在政府统一支持的中小企业发展基金中安排一定规模的资金,重点用于扶持中小流通企业的创立、扩大经营服务规模、人员培训、信用担保及服务体系建设等方面。各地商务主管部门应积极协调各商业银行,推动其按照《中国人民银行关于进一步加强对有市场、有效益、有信用中小企业信贷支持的指导意见》(银发 〔2002〕 224号)精神,加大对中小流通企业的信贷支持,完善对中小流通企业的金融服务,扩大授信额度,开发新的信贷服务项目;鼓励各类信用担保机构积极开展中小流通企业的担保业务;要制定相应政策,鼓励、引导社会各方面资金投入中小流通企业的改造和发展。

  拓宽融资渠道,支持符合条件的中小流通企业利用股票上市、资产重组、股权置换等多种方式筹措资金。鼓励上市公司和外商参股、整合中小流通企业,引导、推动并规范中小流通企业通过合资、合作、产权出让等方式利用外资进行改组改造。符合条件的中小流通企业可依照国家有关规定申请发行企业债券。

  六、切实将中小流通企业发展纳入当地经济发展规划,在用地、用电等方面给予积极支持

  各地商务主管部门要结合城市发展和城区改造以及新建居民区的开发,合理规划大中小商业网点布局,促进大型商店与中小店铺的协调发展。要合理安排中小流通企业的用地,为中小流通企业提供生存发展空间。大中城市根据城市总体规划,迁出或关闭的市区污染大、占地多等不适应城市功能定位的工业企业所退出的土地,商务主管部门要协调城市规划部门,支持符合规划的中小流通企业使用。逐步解决流通企业用电价格高于工业企业的不合理现象。

  加大对中西部和东北地区中小流通企业发展的扶持力度。西部地区和东北地区地方商务主管部门要积极争取和用好西部大开发和振兴东北老工业基地的各项政策,包括在财政、税收和土地使用等方面的政策。鼓励和吸引国内各类投资者以及外商到中西部和东北地区投资创办中小流通企业。

  加快农村地区中小流通企业发展步伐,要积极鼓励创办为农民、农村、农业服务的中小流通企业。要注意适应当地市场需求,因地制宜地发展有优势的中小流通企业,大力吸纳农村富余劳动力参与流通业。鼓励优势流通企业改造现有农村流通网点,注重改善当地流通和服务的条件,提高农村商品流通水平。鼓励中小流通企业成为“贸工农、产供销”一体化龙头企业,参与农产品流通。

  七、积极支持中小流通企业进行科技创新和技术改造

  积极倡导采用现代化科技管理技术,提高中小流通企业运用现代科技成果的能力。支持中小流通企业开展技术改造,改变店容店貌,积极应用计算机管理等现代化手段,在零售企业和门店经营中推广使用时点销售系统(POS),逐步建立和完善信息管理系统(MIS),积极创造条件,提高中小流通企业的信息化水平。

  认真落实好国家有关支持企业技术改造的政策,对符合国家产业政策的技术改造项目,可列入国债资金项目计划给予贴息支持。各地商务主管部门要争取当地有关部门加大对中小流通企业技术改造的支持力度,对中小流通企业的技改投资、购置设备等给予一定的扶持政策。对中小流通企业科技创新按有关支持政策给予有效扶持。

  充分运用财政和金融手段支持流通企业进行结构调整,重点支持现代流通方式的推广和运用。地方各级人民政府要在财政补贴、土地使用等方面,鼓励连锁经营企业发展,尤其是到城市社区、农村建立营销网络;引导企业加大利用信息技术改造传统作业方式的力度,采用现代管理技术,提高管理效率,降低成本;鼓励各类流通企业发展电子商务。

  八、健全中小流通企业服务体系,提供人才培训、信息服务

  鼓励具备条件的地区建立面向广大中小流通企业的公共信息服务平台,为中小流通企业在政策、技术、市场、人才信息等方面提供服务。

  加强人才培训。整合社会资源,创新培训方式,形成政府引导、社会支持和企业自主相结合的培训机制,开展面向中小流通企业的投资咨询和职业技能等方面的培训。积极探索面向流通行业的职业教育体系建设,加快培养中小流通企业所需各类人才,加强岗位职业培训,提高从业人员的职业道德、信誉意识、竞争意识、服务意识和业务水平。

  要积极发挥行业协会的作用,推动中小企业行业协会等中介机构的发展,发挥其在服务企业、行业自律、加强企业与政府沟通等方面的作用。鼓励社会各类中介服务组织增强服务意识,为中小企业提供创业辅导、企业诊断、市场营销、投资融资、贷款担保、产权交易、技术支持、人员培训、对外合作、展览展销、法律咨询等服务。

  九、加强组织领导,扎扎实实做好工作

  各地商务主管部门要进一步转变观念,统一思想,充分认识新阶段、新形势、新体制下加快发展中小流通企业的重要意义,真正把促进中小流通企业的发展放到重要位置。要学习借鉴发达国家政府十分重视扶持中小企业发展的经验,做好对中小流通企业的扶持、引导、服务工作,努力为中小流通企业的发展创造良好环境。同时,要进一步研究探索并逐步建立中小流通企业相关统计制度。

  要转变职能,结合地方机构改革,将扶持中小流通企业发展作为商务主管部门的职责和重点工作。要牢固树立为中小流通企业服务的意识,针对他们在发展中遇到的困难和问题,研究具体措施予以解决。要加强舆论宣传,充分利用新闻媒体,营造中小企业发展的良好舆论氛围。

  各级商务主管部门要在当地党委、政府的领导和支持下,加强与发展改革委、财政、金融、税收、工商等有关部门的沟通与协调,积极争取各方面的理解与支持,会同有关部门,研究提出本地区贯彻实施《中小企业促进法》和本意见的工作计划和实施方案,制定和实施促进中小流通企业发展的具体政策措施,明确工作重点,因地制宜,切实做好协调、指导和服务工作。

下载地址: 点击此处下载

湖北省耕地开发专项资金征收和使用管理办法

湖北省人民政府


湖北省耕地开发专项资金征收和使用管理办法
湖北省人民政府



第一条 为贯彻执行“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策,实行耕地占一补一,确保全省耕地总量动态平衡,加强我省耕地开发专项资金征收和使用管理,根据《中华人民共和国土地管理法》等有关法规政策的规定,制定本办法。
第二条 耕地开发专项资金由耕地开垦费、存量土地有偿使用费净收益的30%、新增建设用地的土地有偿使用费地方政府留存部分、土地复垦费、土地闲置费组成。
第三条 耕地开发专项资金由土地管理部门负责征收,县级以上土地管理部门应建立“耕地开发专项资金帐户”,单独核算耕地开发专项资金。
第四条 耕地开发专项资金的征收。
(一)耕地开垦费。使用耕地进行非农业建设的单位和个人,实行占用耕地与开发复垦挂钩,按照“占多少、补多少”的原则,由用地单位或个人开发复垦同等数量、质量的耕地,没有条件开发的,应按实际占用耕地面积,依照以下标准一次性缴纳耕地开垦费:使用基本农田保护区内
耕地的,耕地开垦费为土地补偿费总额的2倍;使用其他耕地的,耕地开垦费为土地补偿费总额的1倍。
使用耕地的单位或个人开垦耕地时,应与土地管理部门签订耕地补充协议,预交耕地开垦费,开垦耕地的单位或个人根据协议使用预交的耕地开垦费。若不能履行协议的,由使用耕地的单位或个人按规定缴纳耕地开垦费。
耕地开垦费由有审批权限的政府土地管理部门在农用地转用审批时征收(国务院审批的由省土地管理部门征收)。经批准转用耕地进行非农业建设的单位和个人,应凭土地管理部门核定的交款金额和开具的交款通知单,在规定的期限内缴纳耕地开垦费。未缴纳耕地开垦费的,土地管理
部门不得办理农用地转用手续。
耕地开垦费实行省、市(州)、县(市)土地管理部门三级分成使用,各级土地管理部门应于每季第一个月的前10日,按省30%、市(州)20%、县(市)50%的分成比例,将上季度收取的耕地开垦费回拨或上缴。
(二)存量土地有偿使用费。存量土地有偿使用费按规定入库后,财政部门根据土地管理部门填报的有关清算单据,及时把存量土地有偿使用(包括出让、转让、租赁、入股、提供场地使用权等有偿使用形式)费的30%划拨到土地管理部门开设的耕地开发专项资金帐户。
(三)新增建设用地土地有偿使用费。根据《中华人民共和国土地管理法》第五十五条规定,新增建设用地土地有偿使用费按规定上缴中央财政30%,地方政府留用的70%,分别按省20%、当地50%分成,缴入财政后再按规定程序纳入耕地开发专项资金帐户。
新增建设用地的土地有偿使用费的征收,按财政部、国土资源部的规定执行(规定另发)。
(四)土地复垦费。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十二条规定,因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏,用地单位或个人必须向有征用土地审批权的土地管理部门缴纳复垦费。土地管理部门应在两年内组织复垦完毕。
土地复垦费按《湖北省土地复垦实施办法》规定的土地复垦费收取标准执行。
(五)土地闲置费。非农业建设经批准以划拨或出让方式使用耕地,超过规定期限未使用的,由所在市、县土地管理部门对用地单位或个人收取土地闲置费。具体收费标准分别按省物价局鄂价费字〔1992〕130号文件和《湖北省实施〈中华人民共和国城市房地产管理法〉办法》
的有关规定执行。
第五条 耕地开垦费、土地复垦费、土地闲置费属行政性收费,按预算外专项资金管理。县以上土地管理部门应对收入按项目进行明细核算,其收入金额缴入同级财政专户,支出按计划和规定的用途,从财政专户拨付到土地管理部门开设的耕地开发专项资金帐户。
第六条 耕地开发专项资金由土地管理部门专项用于耕地开发,任何单位和个人不得侵占、挪用和调控用于其他支出。
拨入到耕地开发专项资金帐户的费用,统一在“拨入专款”“专款支出”会计科目中核算。
第七条 收取耕地开垦费、土地复垦费、土地闲置费,统一使用省财政厅印制的“湖北省耕地开发专用收费票据”,并到同级物价部门办理收费许可证。
第八条 耕地开发专项资金使用范围:
(一)扶持单位或个人开发(复垦)耕地,扩大耕地面积;
(二)用于异地开发整理耕地的补助;
(三)用于村庄迁并、土地整理等增加耕地项目的补助;
(四)用于对耕地开发有突出贡献的单位和个人的奖励。
第九条 经同级财政部门核定,省、市(州)、县(市)土地管理部门可从本级收取的耕地开发专项资金中提取4%的业务费。
业务费主要用于为开展耕地开发工作及耕地开发项目的勘查、规划、技术设计等必要开支。
第十条 耕地开发专项资金的征收和使用,应保障省土地管理部门下达的年度耕地开发复垦整理计划的实施。各级土地管理部门根据年度耕地开发计划编制耕地开发专项资金的季度用款计划,报同级财政部门审核后实施。
第十一条 耕地开发项目获批准后,耕地开发者可持批准文件向所在县(市)土地管理、财政部门申请耕地开发补助费;需要向上级申请耕地开发补助费的项目,由县(市)土地管理部门负责向上申请补助。
耕地开发项目的补助款额,由县以上土地管理部门与开发者签订耕地开发合同时约定。
第十二条 各市(州)、县(市)确实没有条件按照耕地“占一补一”原则在用地年度内组织开垦新耕地的,应委托上级土地管理部门组织异地开发耕地,并按委托耕地开发数量和所需投入资金上缴到上级耕地开发专项资金帐户,由上级土地管理部门在本行政区域内统筹安排使用,组
织异地开发耕地。
第十三条 耕地开发专项资金的收支情况,实行季、年报制度。各级土地管理部门会同财政部门应于每季度终了十日以内,分别向上级土地管理部门和财政部门报送季度《湖北省耕地开发专项资金收支情况报表》;年终除报送财务收支决算报表外,应分别就本地耕地开发专项资金的征
收和使用情况向同级政府、财政部门和上级土地管理部门、财政部门作出书面报告。
在保证完成上级下达的年度耕地开发复垦整理计划后,耕地开发专项资金当年节余部分可转入下年度继续使用。
第十四条 各级人民政府要定期组织财政、物价、审计、土地等部门,对耕地开发专项资金的征收、使用、管理情况进行检查、审计、监督,保证耕地开发专项资金的合理征收和使用。
第十五条 对违反财政、财务制度,擅自降低或提高耕地开发专项资金征收标准,截留、挪用或拖欠耕地开发专项资金的,要按照《国务院关于违反财政法规处罚的暂行规定》和国家其他有关法律法规给予有关单位和有关责任人相应的处罚。
第十六条 本办法由省财政厅会同省土地管理局负责解释。
第十七条 本办法自发布之日起施行。《湖北省耕地造地费征收和使用管理暂行办法》同时废止。



1999年6月23日
政策变化导致买方付款不能无需承担违约责任??情势变更适用的条件

奚正辉


  2010年4月17日,国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)第(三)条:“实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高,具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。对境外机构和个人购房,严格按有关政策执行”。
  现阶段因为银行收紧购房贷款,买方不能取得银行的贷款,导致其不能支付房款产生的纠纷很多。有些是签署了定金或居间协议,只是支付了定金;有些是签署了正式的房屋买卖合同,已经支付了首付款。因为政策变化,导致买方付款不能,不能继续履行合同,买方已经支付的定金是否要被没收,或者买方要不要承担合同约定的违约责任呢?笔者最近遇到很多这类的纠纷,案例一,陆某于2010年4月5日预订了上海浦东新区丁香路《仁恒河滨城北岸》的一套公寓房,总价495万元,已经支付定金10万元,但是由于陆某购买的该房屋是其第三套房屋,陆某不能办理贷款,更无法贷款70%。案例二,胡某于2010年4月15日预订了上海闵行区茜昆路《御涛园》的一套别墅,总价1388万,已经支付定金50万元,但是由于胡某购买的该房屋是其第六套房屋,胡某不能办理贷款,更不能贷款60%。陆某与胡某都不约而同地向出售方提出退房,要求解除定金协议,退还已经支付的定金。他们的要求从法律上是否合法,是否可以拿回已经支付的定金呢?笔者认为可以。

  根据中国合同法的规定,合同解除权分为约定解除权与法定解除权,《合同法》第九十三条规定的是约定解除权:“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时,解除权人可以解除合同”。第九十四条规定的是法定解除权:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形”。上述2个案例没有约定买方有权因为银行不批准其贷款而解除合同,所以没有约定的解除权。那么买方能不能适用法定解除权呢?

一、买方是否可因不可抗力而解除合同
  合同解除是指在合同有效成立之后,没有履行或没有履行之前,当事人双方通过协议或者一方行使约定或法定解除权的方式,使当事人设定权利义务关系终止的行为。根据《合同法》的规定,合同解除分为:协商解除、约定解除和法定解除。
  根据上述案例,合同既没有约定解除,也达不成协商解除,只能套用法定解除。买方所能引用的法定解除理由是:因不可抗力致使不能实现合同目的。申请银行贷款未获批准,是否构成不可抗力?根据《合同法》第117条第2款:本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。即构成不可抗力须同时满足四个条件:1、不能预见,2、不能避免,3、不能克服,4、客观情况。通常不可抗力的情形有:天灾、火灾、战争、罢工、政府行为等。不可抗力的范围只能是一个大致的,不可抗力的判断只能是具体的,不可能盖棺定论,一成不变。但为了保证合同的稳定性和交易的安全性,不可抗力解除合同的情形是非常严格而且狭小。其实从某种角度而言,不可抗力就是指上述列举的天灾、火灾、战争、罢工、政府行为,为大家所公认的情形。若买方以银行未经批准贷款构成不可抗力起诉解除合同并要求免责,在审判实践中,是很难获得支持。

二、买方是否可因第三人原因而解除合同
  买方因银行贷款未获批准,而造成不能支付房款,是否可以解除合同。对买方而言,贷款未获批准是买方不能预料的,也不可归责于买方,完全是由于银行的原因,造成买方履约不能,对此买方是没有过错的,让一个没有过错的人来承担违约责任则显失公平。
  但是根据我国法律的规定,违约责任的归责原则是严格责任原则,不以主观过错为要件,只要买方有违约行为,就要承担违约责任。其次根据《合同法》第121条的约定:当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方与第三人之间的纠纷,依照法律规定或按照合同约定解决。很明显目前的法律而言,因第三人银行而造成的买方违约,买方依旧要向张某承担违约责任,买方更不具有解除合同的权利。买方是否有权向银行追偿,则要根据双方之间的约定或法律的规定。

三、买方是否可因情事变更而解除合同
  所谓情事变更,是指在合同订立后,因发生订立合同时当事人不能预见并且不能克服的情况,改变了订立合同时的基础,使合同的履行失去意义或者履行合同使合同当事人之间的利益重大失衡的情形。
使用情事变更原则的要件:1、须有情事变更的事实;2、情事变更须发生在合同成立后履行完毕前;3、须情事变更的发生不可归责于当事人;4、须情事变更是当事人缔约时所不能预见的;5、须情事变更使履行合同显示公平。
  具体而言:第一 须有情势变更之事实。这是适用情势变更的前提条件。所谓“情势”,系指作为合同法律行为基础或环境的一切客观事实。包括政治,经济、法律及商业上的种种客观状况,具体如:国家政策、行政措施、现行法律规定、物价、币值,国内和国际市场运行状况等等。所谓“变更”,乃指这种情势在客观上发生异常变动。这种变更可以是经济的如通货膨胀、币值贬值等;也可以非经济因素的变动,如战争即导致的封锁、禁运等。该事实是否构成情势变更,应以是否导致合同赖以成立的基础丧失,是否导致当事人目的不能实现,以及是否造成对价关系障碍为判断标准。第二 情势变更须发生在合同成立以后,履行终止之前。这是适用情势变更原则的时间要件。只有情势的变更发生在合同成立之后,合同关系消灭之前,才能适用情势变更原则。在订约时,如发生情势的变更,当事人不得主张适用情势变更原则,这一点与英美法上的合同落空原则所要求的情势不同,落空原则所要求的情势,可发生订约之时。若情势的变更发生在合同履行期间,又在履行过程中归于消灭,一般也不得适用情势变更原则,因为履行合同的基础已恢复至原状。若债务人迟延履行合同债务,在迟延期间发生了情势变更,则债务人不得主张适用情势变更原则,因为债务人如按合同规定履行不会发生情势变更。第三 情势变更须是当事人所不能预见的,且有不可预见之性质。这是适用情势变更原则主观要件的一个方面。情势变更是否属于不可预见,应根据当时的客观实际情况及商业习惯等作判断标准。当事人事实上虽然没有预见,但法律规定应当预见或者客观上应当预见,则不能适用情势变更,因为当事人对自己的主观过错应当承担责任;如仅有一方当事人不可预见,则仅该当事人可主张情势变更。如果当事人在订约时对于某种情势已有预见,则表明当事人考虑到这种因素并自愿承担该情势发生的风险,自不应适用情势变更原则。但对于发生机率很低的某种情况,如飞机失事等,尽管当事人在订约时会预见这些情况可能发生,但仍应依情势变更原则处理。情势变更须因不可归责于双方当事人之事由而发生。这是适用情势变更原则主观要件的另一方面。双方当事人在订立合同时对情势的变更无法预见和防止,因此双方当事人在主观上无过错。如情势的变更由可归责于一方当事人或第三人的事由而发生,则有过错的一方当事人或第三人应承担责任,不适用情势变更原则。第四 因情势变更而使原合同的履行显失公平。这是适用情势变更原则的实质要件。情势变更发生以后,如继续按原合同规定履行义务,将会对一方当事人产生显失公平的结果。适用情势变更原则是为了平衡当事人之间的利益,消除合同因情势变更所产生的显失公平,赋于一方当事人变更或解除合同的权利。梁慧星先生认为此显失公平应依一般人看法,包括债务人履行困难和债权人受领不足及其履行对债权人无利益。是否显失公平,以下几点可作为判断标准:1、是否符合诚实信用原则,公平合理原则;2、显先公平的事实须存在于合同双方当事人或其中一方;3、显失公平的结果,使双方利益关系发生重大变动,危害交易安全;4、主张适用的一方因不适用而遭受的损失,一般要远大于适用时对方所遭受的损失。
适用情势变更原则的目的,在于排除因客观情况的变化而发生的不公平的结果,使合同在公平的基础上得到履行或解除合同。其法律效力通常表现在以下两个方面:一是重新协商,又称“再交涉义务”,即一方当事人可以要求对方就合同的内容重新协商。二是诉请人民法院或仲裁机构变更或解除合同,变更合同就是在原合同的基础上,仅就合同不公正之点予以变更,使其双方的权利义务趋于平衡。如增减给付、延期或分期履行、拒绝先为履行,变更标的物等;解除合同即使合同关系自始消灭。但通过何种步骤和方式实现这一价值,各国立法和判例一般基于这样的考虑:从契约严守的立场出发,法律首先倾向于最大限度地维持既有的法律关系。对于不公平的后果首先应着眼于在维持原有法律关系的基础上调整当事人双方的权利义务,使之趋于平衡。只有在通过变更合同仍不足以排除不公平的后果时,扩张采取终止或消灭原合同关系的措施。
  理论上说:在违约责任与免责之外,尚有因合同变更或解除而不构成违约责任的领域,情事变更就属于该领域。在《合同法》草案曾设有情事变更原则的条款,只是《合同法》正式出台前未予保留。《合同法》之所以没有规定情事变更原则,其中有一个重要的理由是情事变更与商业风险很难区分。其实二者还是有很多不同之处:1、商业风险属于从事商业活动所固有的风险,作为合同成立基础的客观情况的变化未达到异常的程度;而作为情事变更则是作为合同成立基础的环境发生了异常的变动。2、商业风险,法律推定当事人有所预见、并且能预见;对情事变更,当事人未预见到,也不能预见。3、商业风险所带来的损失,可归责于当时人;而情事变更则不可归责于当事人。4、商业风险的后果由当事人承担不会造成明显不公平;而情事变更的后果由当事人承担则显失公平。
  王利民教授在2010年4月的人大学术讨论会上提到:“金融危机虽然过去,但还是遗留了不少问题,和情势变更还是有一定关联的,同时还有自然灾害的问题,包括最近发生的地震,加上汶川大地震,两次地震。以及我国在社会转型中有关宏观调控等等政策多多少少也会产生影响。我记得我们当年讨论《合同法》的时候,情势变更是起草过程中非常大的一个问题,但是后来考虑到为了强化合同的严守,特别是考虑到我国在社会转型过中维持市场秩序角度考虑,本来情势变更在几个稿子里面都有,但在最后阶段还是把它删掉了。但这并不代表立法者否定了情势变更制度,在一定程度上也是回避了这个问题,把它留给司法来解决。但这究竟是不是法律漏洞,大家也有不同的看法,后面《司法解释(二)》里面专门提到了情势变更,这也是具有中国特色的东西。和德国等国家不同,我们不是在债法中规定情势变更,而是通过司法解释的办法来规定情势变更制度。当然了,司法解释是不是可以这样规定?也有不同看法。但我觉得,从实际效果来看还是有作用的、还是必要的,毕竟从整个《合同法》发展的趋势来看,在《合同法》中承认情势变更是《合同法》发展的一个趋势,我们司法解释承认它既符合这样一个趋势,同时在一定程度上也解决了我们在实践中因为缺乏情势变更制度所产生的问题”。
  最高人民法院民一庭庭长杜万华法官在2010年4月的人大学术讨论会上提到:“人民法院很久以前有一个案例,专门从情势变更制度角度来说的,是重庆和武汉之间的一个仪表相关的案例,确定了情势变更的原则。后来在立法中,制定《合同法》的时候,情势变更制度一直顽强的坚守到大会,大会讨论稿里还有,但是在通过的时候拿下来了,一直到现在。所以情势变更到现在为止一直在学理上、实践中运用的多不多呢?到现在不是很多。在这次国际金融危机、汶川大地震以后,在制定《合同法司法解释(二)》的时候肯定了情势变更原则,把这一条制定进去了,从司法层面肯定了它。原来它仅仅是一个个案、一个案例,因为我们不是判例法国家,只是具有参照意义,而司法解释则具有法律上的意义。但是情势变更究竟如何用,依然是一个值得关注的问题。最高法院在审判这样案子的时候,问题真的很大,坦率的说对于情势变更原则,作为制度来讲我还是有些担心的,随着我们后来的争论,这个制度最大的问题就是和商业风险非常难以划分,弄不好的话就会把合同毁掉,可以说执行不好就是合同的杀手。所以,最高法院在指定情势变更这一条的时候后来专门发了个通知,其目的就是慎用,在运用过程中必须要严格掌握,不然就会对合同有杀伤力。最高法院给各高院发了一个通知,要求使用情势变更要报请省高院核准,程序上加了一道“紧箍咒”,目的就是要求基层院和中院,如果有其它办法能解决的最好用其它办法解决,实在不行再用情势变更。但那也不是你说的算,要上报,其目的就是这个制度在运用上不要出现大的负面性的情况。当然了,情势变更需不需要?我认为还是需要的,遇到一些情况把这个制度放到那个地方还是有用,但是,就是怕滥用”。
  签约时可以获得贷款,签约后由于贷款政策变动,导致贷款不能获得银行审批,改变了订立买卖合同时的基础,造成合同履行困难,应该属于情事变更的情形。因为贷款政策的变动,是买方不能预见的,而且不可归责于买方,理应属于情事变更的范围。若贷款的政策没有变化,由于买方个人的资信不足,导致银行没有批准贷款申请,这显然要归责于买方,因而也不构成情事变更,不能免责。
  根据《合同法司法解释 (二)》第26条,确立了情势变更原则。该条规定 “合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(法发〔2009〕40号) 规定了要慎重适用情势变更原则,合理调整双方利益关系。从理论上说,若构成情事变更,则先有当事人协商,协商不成,则请求法院变更或解除合同,并且可以免责。

  总而言之,买方因国发〔2010〕10号文件导致贷款没有取得银行的审批,应该属于情势变更的情形,买方有权解除合同,并无需承担违约责任。为了保险起见,建议买方在签订《房地产买卖合同》时约定:若买方银行贷款未获批准或批准的贷款金额少于多少,买方有权解除合同并不承担违约责任。以防止买方不能贷款而承担违约责任。