天津市人民政府


批转市房管局拟定的《天津市住宅小区物业管理暂行办法》
天津市人民政府


通知
各区、县人民政府，各委、局，各直属单位：
市人民政府领导同志同意市房管局拟定的《天津市住宅小区物业管理暂行办法》，现转发给你们，望遵照执行。

天津市住宅小区物业管理暂行办法

第一章 总 则
第一条 为了加强本市住宅小区的物业管理，保障住宅小区房屋及其设备和公共设施的正常使用，创造清洁优美、舒适方便、文明安全的居住环境，根据国家有关规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内按照规划建设、配套设施齐全、建筑面积在5万平方米以上的住宅小区。建筑面积不足5万平方米的住宅小区和大厦、工业区物业管理工作，可参照本办法执行。
第三条 本办法所称物业管理，是指专门的机构和人员对住宅小区内房屋建筑及其附属配套设施、场地、周围环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路等，以经营的方式进行统一的维护、修缮和服务的活动。
第四条 市房地产管理局是本市物业管理工作的主管部门，主要职责是：
(一)贯彻国家有关住宅小区物业管理的法律、法规和规章；
(二)起草本市住宅小区物业管理的法规和规章，制定配套办法；
(三)审查和管理物业管理企业的资质，颁发《物业管理资质证书》；
(四)培训物业管理专业人员，颁发《物业管理岗位资格证书》；
(五)指导、监督、检查各住宅小区的物业管理。
各区、县房地产管理局是各区、县物业管理工作的主管部门。
第五条 规划、工商、物价、环卫、园林、市政、公安等主管部门和所在地的街道办事处，按照各自的职责，对住宅小区的物业管理工作进行指导、协调和监督。
第六条 住宅小区应推行社会化、专业化的管理。新建住宅小区必须按本办法的规定统一实行物业管理。本办法实施前已经验收交付使用的住宅小区，依照本办法作出规划，逐步实行物业管理。
第七条 物业管理应纳入住宅小区建设规划，规划主管部门审批规划应符合本办法关于统一实行物业管理的原则。

第二章 物业管理委员会
第八条 实行物业管理的住宅小区应在物业管理主管部门的指导下成立物业管理委员会(以下简称管委会)。
管委会委员由住宅小区内房地产产权人和使用人代表选举产生。管委会主任、副主任在管委会委员中选举产生。
管委会可聘请派出所、居委会等有关单位的人员担任管委会委员。
第九条 管委会的权利:
(一)代表住宅小区内的房地产产权人和使用人，维护房地产产权人、使用人的合法权益；
(二)制定管委会章程；
(三)选聘物业管理企业并与其签订委托管理合同；
(四)审议物业管理企业制订的年度管理计划和小区管理服务的重大措施；
(五)对物业管理企业的管理工作进行检查和监督。
第十条 管委会的义务:
(一)反映房地产产权人和使用人的意见和正当要求并督办落实；
(二)协助物业管理企业落实各项管理工作；
(三)接受住宅小区内房地产产权人和使用人的监督；
(四)接受物业管理主管部门、各有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。
第十一条 住宅小区开发建设周期较长的或已交付使用但入住率没达到50%的，由该住宅小区的开发建设单位负责物业管理或选聘物业管理企业进行前期管理。
物业管理委员会成立后，由其选聘或解聘物业管理企业。

第三章 物业管理企业
第十二条 物业管理企业(包括外地和境外的物业管理企业)必须持有市物业管理主管部门颁发的《物业管理资质证书》，向工商行政管理机关办理注册登记后，方可接受委托，承担住宅小区的物业管理。
第十三条 物业管理企业根据委托合同对住宅小区实施物业管理。委托管理合同应包括以下内容:委托管理事项、管理标准、管理权限、管理期限、管理费用、监督检查、违约责任及其他权利义务条款。
委托管理合同应报区、县物业管理主管部门备案。
第十四条 物业管理企业将住宅小区内下列事项纳入管理范围:
(一)房屋的维修养护；
(二)道路、公共场所及房屋共用楼梯走道的清扫保洁；
(三)花草树木、绿地及绿化设施的养护管理；
(四)商业网点用房、自行车棚、停车场等设施的使用和经营；
(五)供水、供电、照明、排水、道路、供气、供暖等市政公用设施的维修养护(具体分工管理办法另行制定)；
(六)安全、保卫；
(七)物业管理部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。
第十五条 物业管理企业的权利:
(一)根据有关规定，结合实际情况制定所管理住宅小区的物业管理办法；
(二)依据物业管理合同和物业管理办法，对住宅小区实施管理；
(三)依据有关规定收取物业管理费用；
(四)制止违反住宅小区规定的行为，对造成的损害有权要求赔偿；
(五)要求管委会协助管理；
(六)选聘专营公司或聘用专人承担专项服务业务；
(七)开展多种经营，以其收益补充小区管理经费。
第十六条 物业管理企业的义务:
(一)全面履行物业管理合同，依法经营；
(二)接受管委会和住宅小区内居民的监督；
(三)重大的管理措施应当提交管委会审议决定；
(四)接受物业管理主管部门和有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导；
(五)发现违反法律、法规和规章的行为要及时向有关行政管理机关报告。
第十七条 物业管理企业可享受国家对第三产业的优惠政策。

第四章 产权人和使用人公约
第十八条 本办法所称产权人和使用人公约(以下简称公约)是指由房地产产权人和使用人承诺的，对全体房地产产权人和使用人有约束力的，有关人在住宅小区使用、维护和管理等方面权利义务的行为守则。
第十九条 公约由市物业管理主管部门统一制订示范文本，管委会可根据所辖住宅小区的实际情况进行修改补充。
公约应当符合法律、法规和有关规定。
第二十条 房地产产权人和使用人入住小区，须与物业管理企业签订入住公约，入住公约应包括以下内容:
(一)住宅小区名称，户主及居住地点、面积；
(二)物业管理企业名称及其应提供的服务内容；
(三)房地产产权人和使用人的权利、义务；
(四)住宅小区管理费用；
(五)违反入住公约的责任。
第二十一条 房地产产权人和使用人应当按有关规定使用房屋和其他公共设施，交纳有关费用，自觉维护小区正常的管理秩序。有权要求管委会对服务不好的物业管理企业进行更换，有权对妨害住宅小区管理秩序、生产秩序和损坏公共设施的行为进行劝阻、制止和举报。
第二十二条 房地产产权人和使用人入住小区应遵守以下规定:
(一)不得改变房屋结构、外貌和用途，进行违章凿、拆、搭、建；
(二)不得存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品(自用生活性燃料除外)。
(三)不得践踏、占用绿地；
(四)不得占用楼梯间、过道、屋顶、平台、道路、停车场、自行车棚等公共设施；
(五)不得乱抛垃圾、乱贴、乱画、乱挂等；
(六)不得随意停放车辆；
(七)不得排放有毒、有害物质；
(八)不得利用房屋从事危害公共利益的活动。

第五章 物业管理经费
第二十三条 房地产开发建设单位按住宅小区建安工程费的2％提取物业管理公共设施维修基金，一次性交付给管委会专项使用。物业管理公共设施维修基金的使用管理办法另行制定。
第二十四条 物业管理企业按规定收取综合服务费，综合服务费收费标准根据每个住宅小区实际需要和服务内容经市物业管理主管部门同意后报市物价局批准。收费办法由市物价局会同市物业管理主管部门制定。
第二十五条 物业管理企业为住宅小区内房地产产权人和使用人提供的专项服务和特约服务项目，应公开收费的基本价格，执行价格由双方议定。
第二十六条 物业管理企业每半年向管委会报告一次物业管理费用收支情况，每年向房地产产权人和使用人公布一次物业管理费用收支情况，并随时接受物业主管部门以及物价、税务部门监督检查。
第二十七条 住宅小区配套的商业网点用房可委托物业管理企业统一经营管理，经营收入用于补充物业管理费用。

第六章 奖 惩
第二十八条 住宅小区物业管理纳入城市管理目标考核责任制，每年进行一次物业管理优秀小区评选活动，对物业管理成绩突出的小区，由市物业管理主管部门提请市人民政府批准后予以表彰和奖励。
第二十九条 房地产产权人和使用人违反本办法第二十二条规定的，物业管理企业应对其进行劝阻、制止并要求恢复原状，赔偿损失。
第三十条 物业管理企业违反本办法，有下列行为之一的，房地产产权人和使用人有权向管委会投诉；管委会有权予以制止并要求其限期改正，对房地产产权人和使用人利益造成的损害有权要求赔偿损失，情节严重的有权解除委托管理合同：
(一)房屋及公共设施、设备修缮不及时的；
(二)管理制度不健全，管理混乱的；
(三)擅自扩大收费范围，提高收费标准的；
(四)擅自改变房地产和公用设施用途的；
(五)其他不履行物业管理合同行为的。
第三十一条 房地产产权人和使用人不按规定交纳应缴费用的，物业管理企业可要求其限期交纳，并加收3％的滞纳金，逾期仍不交纳的按住宅小区公约和有关规定催缴，连续半年拒缴的，物业管理企业可向人民法院申请强制追缴。
第三十二条 开发建设单位不按规定交纳公共设施维修基金的，区、县物业管理主管部门责令其限期交纳，并加收3％滞纳金，限期内仍不交纳的可申请人民法院强制执行。
第三十三条 未经市物业管理主管部门的资质审查而擅自承揽住宅小区物业管理业务的，区、县物业管理主管部门责令其限期办理资质审查；限期内仍不办理的，由市物业管理主管部门对其处以2000至20000元罚款，并责令停止住宅小区的物业管理。
第三十四条 市或区、县物业管理主管部门，对管理不善造成住宅小区物业管理及其居住环境状况恶化的物业管理企业，依据情节分别予以警告、限期改正、吊销资质证书的处罚并责令其赔偿一切经济损失；对被吊销资质证书的移送工商行政管理部门依法处理。
第三十五条 当事人对行政处罚决定不服的，可在接到处罚通知之日起，15日内向作出处罚决定的上级主管机关申请复议或提起行政诉讼。逾期未申请复议也不提起行政诉讼，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。

第七章 附则
第三十六条 本办法由市房地产管理局负责解释。
第三十七条 本办法自发布之日起施行。



1996年7月24日
　　　　　　　试论因互殴引起特异体质人病情发作而死亡的法律责任

　　　　　　　　　　　 景县人民检察院 李宁 陈亚静

　　[案情介绍]李某与张某在饭店吃饭时偶遇，因琐事发生口角，进而赤手空拳相互殴打。张某倒地后，李某离开。张某被送医院抢救无效死亡。经法医鉴定张某因患有心脏病，致急性心力衰竭而死亡。情绪激动、剧烈运动及一定的外力作用为引起死亡的诱发因素。张某身体损伤不构成轻伤、重伤。
本案是一起行为人与特异体质人斗殴引起特异体质人心脏病发作而死亡的案件。所谓特异体质者，是指因患有严重疾病或其他原因而导致身体素质与正常人不一样的人。在司法实践中，常遇到这样一些案件，行为人对患有心脏病、脑血栓、脑淤血等严重疾病的特异体质者实施了较轻的伤害行为，只是可能造成轻微伤等直接伤害后果，但却诱发了被害人的疾病发作，最终导致死亡的严重后果发生。对于此类案件的认定，关键要注意两点：一是被告人主观上是否有罪过；二是互殴行为与被害人的死亡之间是否具有因果关系。
　　（一）主观上是否有罪过
　　犯罪的主观要件，是指刑法规定成立犯罪所必须具备的，行为人对其实施危害行为及危害结果所持的心理态度。犯罪心理态度的基本内容是故意与过失，刑法理论上一般将二者合称为罪过。
我国刑法中的故意犯罪，是指行为人明知自己的行为会造成危害社会的结果并且希望或放任这种结果发生的一种心理态度。犯罪故意既是一种个体心理态度，又是一定的社会心理评价，其核心体现在危害社会的结果上。如果被告人在明知或者应当明知被害人存在特异体质的情况下希望对方发病，并实施了足以引起对方发病的行为，其主观上就具有直接的犯罪故意；如果在激愤中放任引起对方疾病发作，最终导致对方严重疾病发作而死亡，其主观上就具有放任危害结果发生的间接故意。
　　我国刑法学上的过失包括疏忽大意的过失和过于自信的过失。但无论哪种过失，都必须以行为人“应当预见”、“可以预见”为前提条件，即对危害结果有预见能力。如果行为人在实施伤害行为时根本不可能预见被害人属于特异体质，那么说明行为对死亡结果不具备预见能力，因此不存在刑法上的过失。
在本案中，李某与张某互殴的行为纯粹是一般的纠纷，双方并无故意造成对方死亡、伤残的故意心理。从行为的手段看，也可以看出李某并无故意造成张某死亡结果的心理态度。而张某虽然患有严重的心脏病，但毫无征象，李某并不知其患有此病，对可能导致张某死亡的后果无法预见，也不可能预见。李某与张某的互殴行为只是一般的争执，未造成张某轻伤、重伤等损伤，二人尚未达到相互要致对方到伤亡的程度。因此，行为人不具备预见能力，主观上也就不存在过失。在本案中，李某在与张某发生争执的时候，一方面不存在故意致对方伤残或死亡的心理，另一方面，李某与张某平时也不认识，也未听说过张某的个人情况，张某的表现与常人无异，因此，对于自己的斗殴行为会引起对方心脏病发作而死亡，是出乎李某意料的。李某对张某的死亡既没有故意，也无过失。
　　（二）互殴行为与死亡结果是否具有刑法因果关系
　　刑法意义上的因果关系是指犯罪实行行为在一定的具体条件下合乎规律地引起危害结果的发生。一方面，作为原因的实行行为，必须具有引起危害结果发生的实在可能性。另一方面，作为原因的危害行为，必须合乎规律地引起危害结果。本案中，李某实施了与张某斗殴的危害行为，客观上也造成了死亡的结果。司法鉴定表明，张某因患有心脏病，致急性心力衰竭而死亡。情绪激动、剧烈运动及一定的外力作用为引起死亡的诱发因素。因此，李某与张某发生争执，互殴的过程中，张某同时存在者剧烈运动，情绪激动和受到一定的外力作用三个原因，在此过程中，李某的行为虽然没有造成轻伤、重伤，但是，其仍然是诱发张某心脏病急性发作的因素之一。因此，即使二者之间不存在直接的刑法上的因果关系，但是仍存在着间接的因果关系。也就是说，李某的行为与张某的死亡仍然存在着刑法上的因果关系，符合犯罪构成客观方面。
　　综上，按照我国刑法的主客观相统一的原则，虽然李某的互殴行为在客观上造成了死亡的结果，但从李某实施行为的客观特征可以看出，李某对于张某会因疾病发作而死亡是没有预见能力的。尽管二者具有因果关系，李某对于张某死亡的结果存在承担刑事责任的客观基础，但是由于李某不具有主观上的罪过，对于张某死亡这一结果仍然不承担刑事责任。