[案情]

某市房地产公司拥有该市经济开发区北路商品房住宅小区项目，未取得商品房预售许可证。房地产公司于2011年2月向社会发出认购商品房广告。同年3月2日，李某（乙方）与房地产公司（甲方）签订了认购协议书，约定：“乙方认购甲方开发区北路住宅小区8号楼2单元16层02号楼房一套，建筑面积170平方米，单价每平方米11888元，总价202.096万元；乙方选择以认购金方式支付甲方606288元，并在协议签订当日一次付清；甲方具备签订《商品房买卖合同》条件时向乙方通知，乙方在收到通知15日内，到甲方接待中心签订《商品房买卖合同》，如乙方逾期未签订《商品房买卖合同》，本协议自然解除，甲方有权另行出售房屋，乙方交纳的认购金不予退还。”协议签订当日，李某向房地产公司交纳了626288元的认购金。

2011年10月，李某要求与房地产公司解除认购协议书，退还认购金及利息，被房地产公司拒绝。李某遂向法院提起诉讼，要求判定双方签订的认购协议书无效并返还认购金及利息。

[分歧]

案件审理中，对认购协议书的性质与效力有不同认识：第一种意见认为，认购协议书是双方当事人经过充分、自愿、协商的结果，房地产公司在销售手续不全的情况下，以认购房屋形式签订协议书并不违背法律，李某毁约行为不应予以支持。第二种意见认为，认购协议书名为商品房认购，实为商品房买卖，违反了法律、法规的强制性规定，应属无效合同。

[评析]

笔者同意第二种意见。

一、认购协议书实为商品房买卖合同

1.认购协议书包含了商品房买卖的主要内容。认购协议书从形式上看是一个预约，其约定的是将来签订的商品房买卖合同才是本约。预约当事人所负的是诚信协商义务，本约当事人所负的是给付义务。预约合同分为未包含主要条款的预约和包含主要条款的预约，其中包含主要条款的预约可转化为本约或者应当视为本约。就买卖合同而言，是否具备主要条款就是看是否具备了标的物及其价格条款。具备了主要条款的预约，应视为买卖合同而不是预约。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第五条规定：“商品房认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为买卖合同。”该规定对商品房买卖合同主要内容的界定，应当理解为具备了该条所规定的商品房买卖合同的标的物及价格条款即为主要内容，而不能机械地理解为必须具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的十三项全部条款（当事人名称或者姓名、住所，商品房基本状况，商品房销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用的条件及时间，装饰设备标准承诺，供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施的交付承诺和有关权益责任，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，办理产权登记的有关事宜，解决争议的办法，违约责任，双方约定的其他事项）或者必须达到十三项一半以上的多数条款才能达到买卖合同主要内容的标准。本案的认购协议书对双方当事人的名称、姓名、住所、房屋的基本状况、房价的确定方式及总价款等实质性条款均作了明确的约定，因此，该认购协议书具备了商品房买卖合同的主要内容。

2.房地产公司已按约定收取了购房款。认购协议书约定李某选择认购金方式支付房地产公司606288元，并在协议签订当日一次付清，这里的认购金应为购房款，而不是定金。首先，定金作为法定担保方式，需要在合同中明确约定。认购协议书中约定的认购金并没有明确为定金。其次，定金担保是双务的，即支付了定金的一方不履行合同无权要求返还本金，收受定金一方不履行合同应当双倍返还定金。认购协议仅约定李某逾期不签《商品房买卖合同》，房地产公司有权解除协议，并对认购金不予返还。但该协议并没有对房地产公司违约返还认购金作出约定。再次，定金的数额不能过大。依据担保法第十一条的规定，定金不得超过合同标的20%。而认购协议书约定的认购金已高于总房价的30%。因此，本案李某支付的认购金不是作为担保的定金，而是李某交纳的部分购房款，而且其数额已高于总房价款的30%。目前我国银行购房按揭贷款的首付额度是总房价的30%，本案李某支付的认购金正好符合按揭贷款购房商业模式中首付开发商价款的数额。因此，李某向房地产公司支付的认购金实际是向其支付全部的首付款。显然，李某依据认购协议书的约定履行了商品房买卖合同房屋价款的给付义务，房地产公司收取了首付房屋价款，并出具了收据。因此，符合出卖人已按照约定收取购房款的条件。

因此，根据《解释》第五条的规定，本案认购协议书应当认定为商品房买卖合同。

二、认购协议书为无效合同

城市房地产法第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十五条均规定，房地产开发企业销售商品房，应当办理预售登记，取得商品房预售许可证。《商品房销售管理办法》第二十二条规定，不符合商品房销售条件的，不得向买房人收取任何预订款性质的费用。根据合同法第五十二条规定，违反法律、法规强制性规定的合同无效。本案房地产公司在没有取得商品房预售许可证的情况下以内部认购书的形式公开向社会不特定的人员销售商品房，其行为违反了法律的强制性规定。《解释》第五条的规定正是为了确保前述法律、法规的执行，将以认购、订购、预购等合法形式掩盖非法买卖商品房目的的行为定性为商品房买卖合同。并在第二条明确规定：出卖人未取得商品房许可证明与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房许可证明的，可以认定有效。

总之，双方当事人订立的认购协议书具备了商品房买卖合同的主要内容，且出卖人依据约定收取了购房款，符合《解释》第五条的规定，应认定为商品房买卖合同。在原告李某起诉时，房地产公司并未获取商品房预售许可证，因此，应认定认购协议书为无效合同。

（作者单位：陕西省高级人民法院）
北京市人民政府


北京市科学技术进步奖励办法［失效］

京政发[1985]115号



　　第一条　为奖励在推动科学技术进步中做出重要贡献的集体和个人，调动和发挥科学技术人员的积极性和创造性，促进本市科学技术进步，根据《中华人民共和国科学技术进步奖励条例》，结合本市情况，特制定本办法。

　　第二条　本办法奖励的范围包括：应用于本市社会主义现代化建设的新的科学技术成果；推广、采用已有的先进科学技术成果；在科学技术管理和标准、计量以及科技情报等工作上创造性的贡献。

　　第三条　凡具备下列条件之一的，可以申请市级科学技术进步奖。

　　㈠应用于本市社会主义现代化建设并取得较大经济效益或社会效益的新的科学技术成果：

　　⑴新材料、新产品，经过中间试验或小批量生产的；

　　⑵新技术、新工艺、新测试方法，经过生产实践或科学实验验证的；

　　⑶新的诊疗和防治技术，经过实践，有一定数量的病例，证明确实安全有效的；

　　⑷新药、生物制品，经国家专业管理部门鉴定、批准，并已进行生产的；

　　⑸农作物新品种，经过三年区域试验、观察和鉴定，证明比原有品种显著增产或有特殊的优良性状，且能提供相当数量的种子、种苗进行推广的；

　　⑹其它农、林、牧、渔业科技成果，经过试验，取得可靠的科学数据，并经较大面积、较大规模生产考验的；

　　⑺资源考察、勘探成果，有可靠数据，科学论证严谨，有一定的创见，并对有关部门的决策起决定性作用的。

　　㈡在重大工程建设、技术改造、环境保护和其它方面推广、采用、转让已有的先进科学技术，以及在消化吸收引进技术中作出创造性贡献，并取得显著经济效益或社会效益的。

　　㈢运用科学管理理论、方法、技术，在推动科技管理改革、组织重大科技攻关和技术改造、重大设备研制、重大工程建设或开发新产业中作出创造性贡献，并取得显著经济效益或社会效益的。

　　㈣标准、计量科技成果：

　　⑴计量基准和各级计量标准（包括标准物质），已被国家专业部门和企业采用，对统一全国量值有重大作用的；

　　⑵计量精密测试技术，具有推广价值和显著经济效益或社会效益的；

　　⑶计量检定系统与计量检定规程，对改进提高计量技术做出创造性贡献的。

　　㈤在重大专题技术情报、战略综合科技情报、单项技术情报、情报服务等方面，做出创造性贡献并取得显著效果的。

　　第四条市级科学技术进步奖，根据申报项目技术水平的高低，经济效益、社会效益和对科学技术进步的作用大小，分下列三等：

　　一等奖：授予市级科学技术进步奖证书，奖金六千元。

　　二等奖：授予市级科学技术进步奖证书，奖金三千五百元。

　　三等奖：授予市级科学技术进步奖证书，奖金一千五百元。

　　评审标准：

　　一等奖：主要技术指标达到国际先进水平，对促进科学技术进步有明显作用，经济效益或社会效益明显。

　　二等奖：主要技术指标接近国际先进水平，带动某一方面的技术进步，经济效益或社会效益较大。

　　三等奖：属国内先进水平，有一定的经济效益或社会效益。

　　第五条　对推动本市科学技术进步、经济建设有特殊贡献的重大科技成果，经市人民政府批准，可以授予市级特等奖。对市级特等奖获得者，颁发奖状，给予重奖。

　　特等奖评定的标准是：技术先进，达到或超过国际先进水平，在科学领域里有新的突破，并取得重大的经济效益或广泛的社会效益。

　　第六条　市级科学技术进步奖证书的授予和奖金的分配，按以下办法办理：

　　㈠对获奖项目的主要完成单位，授予集体证书；对获奖项目的主要完成者，授予个人证书。同一获奖项目授予个人证书的，一般不得超过三人。

　　㈡奖金要按照按劳分配的原则，根据完成者的贡献大小合理分配，不得平均发给，主要完成者所得奖金不得少于奖金总额的百分之七十。授予个人的奖金，一定要如数发给本人。几个单位共同完成的获奖项目，奖金发给项目主持单位，由项目主持单位召集共同完成单位商定奖金分配方案。一项成果不得重复获奖

　　第七条　设立北京市科学技术进步奖评审委员会，负责市级科技进步奖的评审、批准和授予工作。评审委员会的日常工作，由北京市科学技术委员会办理。

　　第八条　市级科学技术进步奖的审批程序：

　　㈠申请科技进步奖的单位按照隶属关系上报，由各区、县，市属局、总公司和高等院校负责对本地区、本系统、本部门申报的项目进行初审，符合条件的，报市科学技术进步奖评审委员会审批。

　　㈡中央在京直属单位、中央与地方双重领导单位以及外省市单位完成的对首都经济建设做出贡献的科技成果，由各该单位初审，符合条件的，报市科学技术进步奖评审委员会审批。

　　第九条　申请国家级科学技术进步奖，按《中华人民共和国科学技术进步奖励条例》的规定办理。由市科学技术委员会负责初审和上报。申请者可直接申请国家级科技进步奖，也可先申请市级科技进步奖后，再申请国家级科技进步奖。

　　第十条　申请科技进步奖，要严肃认真，实事求是。对弄虚作假或剽窃他人成果的，要撤销其奖励，追回证书、奖金，并视情节轻重由申报单位的上级机关给予批评或处分。

　　第十一条　本办法由北京市科学技术委员会组织实施。执行中的具体问题，由北京市科学技术委员会负责解释。

　　第十二条　本办法自一九八五年九月一日起施行。