湖南省湘潭市人民政府办公室


湘潭市人民政府办公室关于转发市发展和改革委员会湘潭市重大建设项目稽察办法的通知

潭政办发〔2009〕1号


各县（市）区人民政府，市直机关各单位：
市发展和改革委员会《湘潭市重大建设项目稽察办法》已经市人民政府同意，现转发给你们，请认真遵照执行。


二○○八年一月十一日

湘潭市重大建设项目稽察办法

（市发展和改革委员会 二○○八年十二月二十日）

第一条 为了加强对国家和省、市重大建设项目的监督，保证建设工程质量和资金安全，提高投资效益，根据国务院办公厅国办发〔2000〕54号、省政府办公厅湘政办发〔2001〕39号文件规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 对重大建设项目的监督，实行稽察特派员制度。市重大建设项目稽察特派员由市发展和改革委员会派出，对市重大建设项目的建设和管理进行稽察。
第三条 市重大建设项目主要是指国家和省、市政府出资、融资的建设项目；列入国家和省、市固定资产投资计划的重点项目；使用纳入市级以上财政管理的各种政策性专项建设资金投资的建设项目。
第四条 重大建设项目稽察工作，坚持依法办事、客观公正、实事求是的原则。
稽察特派员与被稽察单位是监督与被监督的关系。稽察特派员不参与、不干预被稽察单位的日常业务活动和经营管理活动。
第五条 市发展和改革委员会负责组织和管理市重大建设项目稽察工作。在市发展和改革委员会设立湘潭市重大建设项目稽察特派员办公室，其主要职责包括：
（一）负责制订稽察工作计划，组织实施专项稽察、联合稽察和经常性稽察活动，审核、上报和下达稽察报告；
（二）负责对重大建设项目建设过程中招标投标的监督管理；
（三）负责协调稽察特派员在稽察工作中与市直有关部门和有关县（市）区的关系；
（四）研究制订稽察工作的有关规章制度；
（五）承办省重大建设项目稽察特派员办公室交办的稽察任务，完成领导交办的其他工作。
第六条 稽察特派员由公务员担任。一名稽察特派员一般配备1-2名助理，协助稽察特派员工作。
稽察特派员及其助理应具备下列条件：
（一）熟悉并能贯彻执行国家的有关法律、法规和方针政策；
（二）坚持原则，廉洁自律，忠实履行职责，保守秘密；
（三）熟悉项目建设和管理，具有财务、审计、法律或者工程技术等方面的专业知识，并有相应的综合分析和判断能力；
（四）经过专门培训。
第七条 稽察特派员履行下列职责：
（一）检查被稽察单位贯彻执行国家有关法律、行政法规和方针政策的情况，检查被稽察单位有关建设项目的决定是否符合法律、行政法规和规章制度规定的权限、程序；
（二）检查建设项目的招标投标、开工条件、工程质量、建设进度、竣工验收等情况，跟踪监测建设项目的实施情况；
（三）检查被稽察单位的财务会计资料以及与建设项目有关的其他资料，监督其资金使用、概算控制的真实性、合法性；
（四）对被稽察单位主要负责人在项目建设过程中的经营管理行为进行评价。
第八条 稽察特派员开展稽察工作，可以采取下列方式：
（一）听取被稽察单位主要负责人有关建设项目的情况汇报，在被稽察单位召开与稽察事项有关的会议，参加被稽察单位与稽察事项有关的会议；
（二）查阅被稽察单位有关建设项目的财务报告、会计凭证、会计账薄等财务会计资料及其他有关资料。
（三）进入建设项目现场进行查验，核实项目的招标投标、工程进度、工程质量等情况；
（四）检查被稽察单位的财务、资金状况，向职工了解情况、听取意见，必要时要求被稽察单位主要负责人作出说明；
（五）向财政、审计、建设等有关部门及银行调查了解被稽察单位的资金使用、工程质量和经营管理情况。
第九条 市发展和改革委员会根据需要，可组织稽察特派员与财政、审计、环保、安监、建设、监察等有关部门人员联合稽察，也可聘请有关专家技术人员参加稽察工作。
第十条 被稽察单位应当接受稽察特派员依法稽察，定期、如实向稽察特派员提供与建设项目有关的文件、合同、协议、报表等资料和情况，报告建设和管理过程中的重大事项，不得拖延、拒绝、隐匿、伪报。
县（市）区人民政府和市直有关单位应当支持、配合重大建设项目稽察工作，为稽察特派员提供被稽察单位的有关情况和资料。
第十一条 稽察特派员对稽察工作中发现的问题，应当向被稽察单位核实情况，听取意见；被稽察单位提出异议的，市发展和改革委员会可以根据具体情况进行复核。
第十二条 稽察特派员每次对建设项目进行的稽察工作结束后，应当及时提出稽察报告。
稽察报告的内容主要包括：建设项目是否履行了法定审批、核准或备案登记程序；建设项目资金使用、概算控制的分析评价，招标投标、工程质量、工程进度等情况的分析评价；对被稽察单位主要负责人在项目建设中的情况进行分析评价；建设项目存在的问题及处理建议；市发展和改革委员会要求报告的或者稽察特派员认为需要报告的其他事项。
第十三条 稽察报告由稽察特派员负责提出，由市发展和改革委员会负责审定；重大事项和情况，由市发展和改革委员会向市人民政府报告。
第十四条 稽察特派员在稽察工作中发现被稽察单位的行为有可能危及建设项目工程安全，造成国有资产流失或者侵害国有资产所有者权益以及稽察特派员认为应当立即报告的其他紧急情况，应当及时向市发展和改革委员会提出专题报告。
第十五条 稽察特派员及其助理不得泄露被稽察单位的商业秘密。
第十六条 稽察特派员及其助理在履行职责中，不得接受被稽察单位的任何馈赠、报酬、福利待遇，不得在被稽察单位报销费用，不得参加被稽察单位安排、组织或者支付费用的宴请、娱乐、旅游等活动，不得在被稽察单位为自己、亲友或者其他人谋取权利。
第十七条 稽察特派员及其助理在稽察工作中成绩突出，为维护国家利益做出重大贡献的，给予奖励。
第十八条 稽察特派员有下列行为之一的，应当根据情节依法给予行政处分；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任：
（一）对被稽察单位的重大违法违纪问题隐匿不报或者严重失职的。
（二）与被稽察单位串通编造虚假稽察报告的。
（三）有违反本办法第十五条、第十六条所列行为的。
第十九条 被稽察单位有下列行为之一的，由市发展和改革委员会建议有关部门对直接负责的主管人员和直接责任人员给予纪律处分，直至撤销职务；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任：
（一）稽察过程中发现建设项目有违纪违法行为的；
（二）拒绝、阻碍稽察特派员依法履行职责的；
（三）拒绝、无故拖延向稽察特派员提供招标投标、财务、工程质量、经营管理等有关情况和资料的；
（四）隐匿、伪报有关资料的；
（五）有妨碍稽察特派员依法履行职责的其他行为的。
第二十条 被稽察单位违反国家有关法律以及建设项目建设和管理有关规定的，市发展和改革委员会依据职权，可以根据情节轻重作出如下处理决定：
（一）发出整改通知书，责令限期改正；
（二）通报批评；
（三）暂停拨付建设资金；
（四）暂停项目建设；
（五）暂停有关县（市）区、部门同类新项目的上报和审批；
（六）建议有关职能部门依法收缴违规资金，拍卖违规购置的高档消费品和其他物品，收缴资金和物品变价收入上缴国库。
涉及其他有关部门和县（市）区人民政府职责权限的问题，移交有关部门和县（市）区人民政府处理。
重大的处理决定，报市人民政府批准。
第二十一条 市发展和改革委员会发出整改通知后，市重大建设项目稽察特派员办公室应当跟踪监测整改情况，适时组织复查，直到达到整改目标。
有关县（市）区、部门和项目单位应当根据整改通知书内容和要求，认真进行整改。
第二十二条 市重大建设项目稽察特派员办公室和稽察特派员开展稽察工作每年所需费用参照国家和省里的做法，列入市财政预算。
第二十三条 本办法自公布之日起30日后施行。


广东省深圳市人民政府


深圳市人民政府关于印发深圳市物业专项维修资金管理规定的通知

深府〔2010〕121号


各区人民政府，市政府直属各单位：

　　《深圳市物业专项维修资金管理规定》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。

深圳市人民政府

二○一○年九月十日

深圳市物业专项维修资金管理规定

第一章 总 则

　　第一条 为加强深圳市物业专项维修资金的管理，保障物业共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护物业专项维修资金所有人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《深圳经济特区物业管理条例》(以下简称《条例》)等法律、法规，结合本市实际，制定本规定。

　　第二条 本规定适用于深圳市行政区域内住宅、商住、办公及商业等物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督。

　　第三条 一个物业管理区域内有两个以上独立产权单位的，应当设立物业专项维修资金。一个物业管理区域内仅有一个独立产权单位的，可以自愿设立、交纳物业专项维修资金。

　　本规定所称一个独立产权单位，是指依法取得宗地的建设用地使用权，但宗地使用权限整体转让、不得分证登记的建设用地使用权人。

　　物业专项维修资金属业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

　　第四条 本规定所称物业共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢建筑物全体业主或部分业主共有的部位，一般包括：基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　本规定所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由物业管理区域内全体业主或部分业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、中央空调、供配电设施、给排水设施、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公共车场(库)、小区智能系统、公益性文体设施和共用设施设备使用的建筑物和构筑物等。

　　第五条 物业专项维修资金的管理，遵循按幢立账、专户存储、核算到户、专款专用、业主决策、拨付快速、手续便捷的原则。

　　第六条 市物业管理行政主管部门(以下简称市主管部门)负责组织实施本规定及国家相关管理办法、监管本市物业专项维修资金。各区物业管理行政主管部门(以下简称区主管部门)按照规定权限负责本辖区物业专项维修资金的监管工作。

　　市财政、审计等相关部门依据各自职责对全市物业专项维修资金的管理进行监督。

　　第七条 市、区物业专项维修资金管理机构(以下简称市、区管理机构)负责辖区内物业专项维修资金的具体管理工作。

　　市管理机构应当通过招投标方式确定物业专项维修资金专户银行(以下简称专户银行)，建立信息化管理系统，对物业专项维修资金的收取、存储、使用、增值和查询等进行统一管理。

第二章 交 存

　　第八条 物业专项维修资金包括首期归集的专项维修资金和日常收取的专项维修资金。

　　第九条 首期归集的专项维修资金由建设单位按照物业项目建筑安装工程总造价的百分之二，在办理该物业项目初始登记前交清。

　　物业项目首期归集的专项维修资金按照下列公式计算收取：

　　
　　其中：为该物业项目物业类型种类数量，代表第种类型物业，为第种类型物业每平方米建筑安装工程造价标准，为第种类型物业总建筑面积。
　　各种类型物业每平方米建筑安装工程造价标准按照市主管部门公布的标准执行;各种类型物业总建筑面积是指该物业房屋建筑面积测绘报告(竣工测绘)载明的总建筑面积。

　　第十条 日常收取的专项维修资金由物业服务企业在收取物业服务费时向业主代收。物业服务企业应当设立物业专项维修资金代收代付结算专户，定期将代收的维修资金存入物业专项维修资金专户，并将业主交存情况报送市、区管理机构。市管理机构可根据情况适当延长物业服务企业的交存期限，但最长期限不得超过3个月。

　　日常收取的专项维修资金交纳标准由市主管部门会同市价格管理部门根据本市情况，依法合理确定、公布，并适时调整。

　　第十一条 本规定实施前，物业服务企业代收代管的原房屋本体维修基金(即住宅维修基金)可由业主委员会与物业服务企业共同组织清算。清算后的原房屋本体维修基金余额，业主大会可以决定继续由物业服务企业代管至依法使用完为止;也可以决定移交给市管理机构指定的物业专项维修资金专户。业主大会决定移交的，按以下程序执行：

　　(一)物业服务企业将本物业管理区域内的本体维修基金余额和欠交业主名册送交业主委员会予以公布，业主委员会通知欠交业主限期补交。

　　(二)物业服务企业到区管理机构领取并填写《房屋本体维修基金移交报告表》。

　　(三)物业服务企业将《房屋本体维修基金移交报告表》送交业主委员会审核。

　　业主委员会应当将《房屋本体维修基金移交报告表》在物业管理区域内予以公示，公示期应不少于15日。公示期内有异议的，业主委员会负责组织异议人、物业服务企业等核实、处理。

　　(四)公示期满，无异议或者异议经核实、处理后，业主委员会审核同意的，应当有过半数以上业主委员会委员在《房屋本体维修基金移交报告表》上签字，并加盖业主委员会印章。

　　(五)物业服务企业持经业主委员会审核且签字盖章的《房屋本体维修基金移交报告表》到区管理机构备案。

　　(六)物业服务企业持经区管理机构备案的《房屋本体维修基金移交报告表》到市管理机构办理移交划款手续。

　　前款第(四)项规定的审核，业主委员会可自行审核，也可以委托第三方机构审核;委托第三方机构的，其审核费用从物业服务费中支出。

　　第十二条 首期归集的物业专项维修资金按照物业区域内业主物业建筑面积所占全体业主物业建筑面积之和的比例分摊到户;分期交存的，按照业主物业建筑面积所占该期内全体业主物业建筑面积之和的比例分摊到户。业主的物业建筑面积按照市房地产登记部门提供的分户建筑面积计算。

　　物业管理区域内的公共配套物业以及公立学校、公立幼儿园、社区居委会用房等公益性质的物业可不单独设立物业专项维修资金账户。

　　市房地产登记部门应当协助提供房地产分栋、分户数据等登记信息。

　　第十三条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益应当按照业主大会的决定使用。业主大会决定将收益用于补充物业专项维修资金的，应当有具体的收益分配方案。

　　第十四条 需要续筹物业专项维修资金的，业主委员会负责提出本物业管理区域内物业专项维修资金续筹金额和方案，经业主大会表决通过后，由业主委员会组织实施。

　　第十五条 对于1994年11月1日前竣工的物业，由该物业项目业主大会决定是否续筹建立规模相当于首期归集的物业专项维修资金。

　　第十六条 业主未按照本规定交纳日常收取和续筹的物业专项维修资金的，由业主委员会负责催交，也可以由业主委员会委托物业服务企业代为催交。

　　业主拖欠物业专项维修资金的，应当按拖欠金额加计同期银行贷款利息。

第三章 使 用

　　第十七条 物业全体共有部分的维修、更新和改造需要使用物业专项维修资金的，应当经业主大会依法表决同意，其费用由物业管理区域全体业主按照各自拥有的物业建筑面积比例承担。

　　物业部分共有部分的维修、更新和改造需要使用物业专项维修资金的，应当经该共有物业建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，其费用由该部分共有物业业主按照各自拥有的物业建筑面积比例承担。

　　第十八条 物业专项维修资金的使用范围和各类物业建筑安装工程总造价标准由市主管部门根据本市情况确定、公布，并适时调整。

　　物业服务企业与业主在物业服务合同中可以就物业服务费所包含的物业共用部位、共用设施设备的维修和养护费用范围进行约定，但不得扩大市主管部门公布的物业专项维修资金使用范围。

　　第十九条 下列费用不得从物业专项维修资金中列支：

　　(一)依法应当由建设单位或者施工单位保修期内承担的物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用。

　　(二)依法应当由相关公用事业单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。

　　(三)应当由当事人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用。

　　(四)根据物业服务合同约定，应当从物业服务费中列支的物业共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

　　前款第(一)、(二)、(三)项规定情形，因与他人发生费用支付争议而导致诉讼、仲裁等无法即时得到费用进行相关维修、修复、养护、更新和改造的，经业主大会决定，可以从物业专项维修资金中先行垫支。相关费用收回的，应当即时补充物业专项维修资金。

　　第二十条 物业共用部位、共用设施设备的大、中修及更新、改造，依据本规定可以使用物业专项维修资金的，按照以下程序办理：

　　(一)物业服务企业根据物业情况或者业主要求，拟订维修、更新、改造方案(以下简称维修方案)。维修方案应包括拟维修、更新、改造的项目、费用预算、分摊范围和标准、施工单位选定方式等内容。

　　(二)业主委员会将维修方案提交业主大会或者相关业主表决。预算费用超过10万元的，表决前须经第三方机构对工程费用预算等进行审核。审核费用计入本次维修支出。

　　(三)物业服务企业持下列材料到区管理机构进行备案：

　　1.维修方案。

　　2.业主大会决议证明文件或者部分业主的书面同意证明文件。

　　3.维修预算费用超过10万元的，需提供第三方机构的审核结论。

　　经区管理机构备案后，物业服务企业到市管理机构办理拨款手续。市管理机构可先行向物业服务企业拨付不超过80%的项目经费预算款项。

　　(四)物业服务企业组织实施。

　　(五)维修工程竣工验收合格后，物业服务企业须持该项目有关竣工验收合格文件、合法票据和结算资料等，到区管理机构进行备案，经备案后到市管理机构办理剩余款项的划拨手续。

　　第二十一条 业主大会可以决定设立用于物业共用部位小额维修的物业专项维修资金备用金(以下简称备用金)，并授权业主委员会进行备用金使用、再申请的审核。

　　备用金的数额不超过物业项目日常收取的物业专项维修资金年度应收总额的30%。

　　物业服务企业可以持业主大会设立备用金的决定，向市管理机构办理备用金划拨手续。备用金使用前，物业服务企业应当将备用金使用方案送业主委员会审核。

　　第二十二条 备用金使用后，物业服务企业持经业主委员会确认的备用金使用和分摊明细资料，经区管理机构备案后，到市管理机构核销。需补充或者再次申请备用金的，经业主委员会同意，物业服务企业向市管理机构办理划拨手续。

　　市、区管理机构发现备用金使用存在可能损害业主权益的情况，可以暂不予办理备案、核销、划拨手续。

　　业主委员会发现备用金使用存在可能损害业主权益的情况，可以向市、区管理机构申请暂不予办理备案、核销、划拨手续。

　　第二十三条 有下列情形之一的，相关业主、业主委员会或物业服务企业提请业主大会及时维修;业主大会不维修的，物业服务企业可以请求街道办事处责成业主大会限期实施，区主管部门指导监督;业主大会逾期不实施的，物业服务企业可以代为组织实施，其费用经区管理机构备案后从物业专项维修资金中列支：

　　(一)物业出现重大安全隐患，经建设、消防、安监、质监等部门要求整改的。

　　(二)物业共用部分、共用设施设备出现法律、法规、规章和相关强制性技术标准规定必须维修、更新和改造的。

　　物业中的天台、外墙等部分共有部位发生渗漏，需要使用专项维修资金维修的，受损害的业主、业主委员会或物业服务企业可以提请相关业主同意组织维修;相关业主应当明示同意组织维修，但可就维修费用、维修标准等事项提出异议;相关业主不明示同意维修也不提出异议的，物业服务企业可以代为组织实施，其费用经业主委员会核准、区管理机构备案后从该共有部位所有相关业主的物业专项维修资金中分摊。

　　本条第一、二款所述情形出现特别紧急情况的，物业服务企业应立即告知业主委员会，并立即组织实施维修，同时报物业所在地区主管部门和街道办事处备案。

　　第二十四条 按照原《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的规定，建设单位已提供物业服务用房和商业用房且未以房屋公用设施专用基金垫支的，其购置费用可按原规定从物业专项维修资金中抵扣。

　　在《条例》实施前，建设单位对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，经业主大会表决同意，可从建设单位应当交纳的房屋公用设施专用基金中抵扣。

　　上述抵扣的具体办法由市主管部门制定。

　　第二十五条 任何单位和个人不得侵占、挪用物业专项维修资金;不得以任何理由和形式，将物业专项维修资金用于本规定及物业服务合同约定以外的用途。

　　第二十六条 业主委员会、物业服务企业采取冒用业主签名等方式，不按本规定申请使用物业专项维修资金的，所发生的费用及相应法律责任由行为人自行承担。

第四章 监 管

　　第二十七条 物业专项维修资金自存入银行专户之日起按银行活期利率计息，利息转入物业专项维修资金滚存、使用。

　　市管理机构在保证物业专项维修资金正常使用的情况下，可以依法对物业专项维修资金进行增值运作，增值方式限于组合存款和购买国债，不得用于其他投资。

　　第二十八条 市管理机构应当设立物业专项维修资金共济金，用于下列物业出现本规定第二十三条相关情形的紧急维修：

　　(一)1994年11月1日前竣工的物业。

　　(二)1994年11月1日后竣工但未归集到原房屋公用设施专用基金的物业。

　　物业专项维修资金共济金管理的具体办法由市主管部门另行制订报市政府批准后执行。

　　第二十九条 业主转让物业时，其名下的物业专项维修资金余额随物业一并转让;物业灭失的，应当将物业专项维修资金余额退还业主，业主可持本人身份证件、房地产权证注销证明等材料，到市管理机构办理个人账户注销手续并提取剩余款项。

　　第三十条 业主转让物业时，应当在物业转让合同中明确约定物业专项维修资金的清缴责任;物业被依法拍卖的，拍卖机构应当在拍卖前明示物业专项维修资金的交纳情况。业主未交清物业专项维修资金的，市房地产登记部门不予办理该物业的转让和抵押登记手续。

　　第三十一条 本规定实施后竣工的房地产项目，建设单位在办理房地产项目初始登记前，必须按照规定交清该项目应交纳的首期归集的专项维修资金。

　　未按规定交清首期归集的专项维修资金的，市房地产登记部门应当暂缓办理该项目相关登记手续;情节严重的，市管理机构可以依法提请市房地产管理部门暂停该单位房地产开发资质。

　　第三十二条 市主管部门可以通过招标等方式，建立物业专项维修资金第三方机构库，选择一批具有资质的审计、审价和代理记账等中介机构，为需委托第三方机构的业主委员会或者物业服务企业提供按件定额计价的中介服务。

第五章 附 则

　　第三十三条 《条例》实施前，建设单位按照原《深圳经济特区住宅区物业管理条例》有关规定划拨房屋公用设施专用基金的，以建安工程造价和地价为计算基数(其中原特区内1999年6月30日以后竣工交付的房屋项目专用基金收取的计算基数不含地价)。

　　未划拨的，经业主大会或业主委员会申请，由区主管部门予以追缴或协助追缴。

　　对于现存档案中项目相关造价资料缺失，或与客观情况严重不符的房屋项目，区主管部门可参考市造价定额管理机构公布的竣工当年平均建安造价标准予以追缴。

　　第三十四条 本规定自发布之日起施行，《关于印发深圳市房屋公用设施专用基金管理规定的通知》(深府〔2006〕40号)同时废止。