无证二手房（期房）买卖之法律风险与控制

作者：陈召利 主页：www.law-god.com

虽然房屋在未取得两证（房屋所有权证和国有土地使用证）前进行交易危险重重，但是高风险往往伴随着高收益，于是诸多购房者往往难以抵制低房价的巨大诱惑，心存侥幸，铤而走险。当然，一帆风顺，获得高收益者不乏其人，然而更多的是高风险的受害者，钱财两空。风险无处不在，只有清醒地认识无证二手房买卖中究竟存在哪些风险，才有可能事前预防至少是有所准备。
一、 无证二手房买卖之法律风险
（一） 二手房买卖合同无效之风险
卖房人欲出售尚未取得两证的房屋，首当其冲的法律障碍就是《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规定。根据该条规定，卖房人未依法登记领取权属证书的，房地产不得转让。虽然实践中法院对于无两证的二手房买卖合同的法律效力存在不同的看法，有的法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”而认定合同无效，也有的法院认为《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规定并非强制性规定而是管理性规定，只是规范房屋权属不能发生变更，但是对合同效力没有影响。其实，我们完全没有必要拘泥于《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条规定的法律性质的争论，而应该注意到《中华人民共和国合同法》第五十一条对于无权处分的合同效力作了明确规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。反面言之，无处分权的人处分他人财产，权利人不追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权，则合同无效。所谓处分权，是所有权的一项权能，对于二手房买卖来说，卖房人只有取得房屋权属证书，才依法取得房屋所有权而有权处分该房屋（授权处分行为不予考虑），因此，如果卖房人在取得房屋权属证书前出卖该房屋，二手房买卖合同的效力待定，如果发生争议时卖房人仍未取得房屋权属证书，则二手房买卖合同应认定无效。
（二） 房屋的交付时间、权属变更登记时间不确定
现实中无两证的二手房更多的是期房，也就是正在建造的商品房，因此二手房能否按约交付并办理房屋权属变更登记，直接取决于开发商能否按约交付并办理房屋权属变更登记。而商品房的建设期限较长，能够如期完工并交付取决于诸多主客观条件，不确定性因素较多，难以控制。
（三） 房屋质量难以保证
现实中无两证的二手房更多的是期房，在建成之前房屋质量如何根本无从判断，这必然为二手房的交付留下了质量隐患。
（四） “一房二卖”不可不防
无两证的二手房买卖无法办理预告登记，这就为卖房人“一房二卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，卖房人极有可能将房屋出售给他人。
当然，这里只是列举了主要可能发生的法律风险，还有卖房人的对外抵押、信用破产等等。
二、无证二手房买卖之风险控制
在初步了解了无两证的二手房买卖的各种风险后，接下来必须考虑如何才能有效避免、最少是最大程度地降低可能发生的各类风险。
实践中主要采取以下两种做法：
做法一，签订二手房买卖预合同，也就是约定将来某个时刻签订二手房买卖合同。这样的话，二手房买卖预合同的法律效力不会存在问题。但是，一旦将来卖房人不愿签订二手房买卖合同，则购房者无法取得房屋而只能追究卖房人的损害赔偿责任。
做法二，签订二手房买卖合同，并在合同中约定合同生效时间为卖房人取得房屋权属证书之日起生效。这样的话，是可以有效避免二手房买卖合同被判定无效的法律风险。
本律师认为，上述两种做法各有利弊，但均存在一个致命的缺陷，就是在二手房买卖合同尚未生效前，全部房款或者部分房款如何支付？因为卖房人通常是因为急需资金周转才出售房屋，基本不可能在签订合同后不要求支付任何款项，通常会要求购房者支付房屋总价或者大部分款项。而此时二手房买卖合同尚未生效，购房者一旦支付房款，其合法权益如何保障？结合长期的工作实践，本律师认为上述两种做法都必须辅以借款合同才能在有效规避法律风险的同时达到合同双方当事人的目的。具体采取上述哪一种做法，应主要根据购房者的个人意愿来决定：
如果购房者的购买该房屋的意愿相当强烈，则应当签订二手房买卖合同，并在合同中约定合同生效时间为卖房人取得房屋权属证书之日起生效。同时签订借款合同，在二手房买卖合同生效前，将约定的房款以借款的方式支付。
如果购房者的购买该房屋的意愿不是十分强烈，也就是说购房者认为可以购买该房屋，也可以购买其他房屋，而更注重权益的保障，则应当签订二手房买卖预合同，并约定高额的定金，当然最高不得超过合同标的的20%。而对于高于定金的部分款项则须签订借款合同并以借款的方式支付。
当然，无论采取上述哪一种做法，务必确保借款合同和二手房买卖（预）合同的有效衔接，如合同效力，定金的约定，款项的性质转换，违约责任等等。总的来说，无两证的二手房买卖存在极高的风险，建议尽量不要购买。如购房者执意购买无两证的二手房，因相关操作较为复杂，建议尽可能寻求专业法律人士帮助，以最大程度地降低法律风险，保障自己的合法权益。
北京市财政局 北京市科学技术委员会 北京市市政市容管理委员会等


关于印发《北京市纯电动汽车示范推广市级补助暂行办法》的通知

京财经一[2011]2730号



市各有关部门、区（县）各相关部门、各相关企业:

为做好我市纯电动汽车示范推广试点工作，按照《财政部 科技部关于开展节能与新能源汽车示范推广试点工作的通知》（财建〔2009〕6号）、《财政部 科技部 工业信息化部 国家发展改革委关于扩大公共服务领域节能与新能源汽车示范推广有关工作的通知》（财建〔2010〕227号）、《财政部 科技部 工业和信息化部 国家发展改革委关于增加公共服务领域节能与新能源汽车示范推广试点城市的通知》（财建〔2010〕434号）及《关于进一步做好节能与新能源汽车示范推广试点工作的通知》（财办建〔2011〕149号）等要求，根据市政府专题会议及市新能源汽车联席会议精神，我们研究制定了《北京市纯电动汽车示范推广市级补助暂行办法》，现予印发，请遵照执行。

附件：北京市纯电动汽车示范推广市级补助暂行办法



北京市财政局

北京市科学技术委员会

北京市市政市容管理委员会

北京市发展和改革委员会

二○一一年十二月二十三日



附件：

北京市纯电动汽车示范推广市级补助暂行办法

第一条 为做好我市纯电动汽车示范推广试点工作，依据《财政部、科技部关于开展节能与新能源汽车示范推广试点工作的通知》（财建〔2009〕6号）、《财政部、科技部、工业信息化部、国家发展改革委关于扩大公共服务领域节能与新能源汽车示范推广有关工作的通知》（财建〔2010〕227号）、《财政部 科技部 工业和信息化部 国家发展改革委关于增加公共服务领域节能与新能源汽车示范推广试点城市的通知》（财建〔2010〕434号）、《关于进一步做好节能与新能源汽车示范推广试点工作的通知》（财办建〔2011〕149号）等文件，结合我市实际情况，特制定本办法。

第二条 市级行政事业单位购买及使用纯电动汽车，车辆购置及运行费用按照部门经费来源渠道由市财政部门统筹安排解决。

第三条 区（县）行政事业单位购买及使用纯电动汽车，车辆购置及运行费用由区（县）财政部门按照同类传统燃油车支出成本承担，市财政部门承担超出部分费用。

第四条 本市公交、出租、邮政及市环卫集团等公共服务领域企业购买及使用纯电动汽车，车辆购置及运营费用由企业自行承担。市财政部门按照《财政部科技部关于开展节能与新能源汽车示范推广试点工作的通知》（财建〔2009〕6号）文件规定，落实国家节能与新能源汽车示范推广财政补助政策，及时拨付中央财政补助资金。

第五条 公交、市环卫集团等城市公用企业纯电动车购置费用，市财政部门通过允许企业计提折旧计入作业运营成本方式统筹安排解决。

第六条 出租、邮政等领域企业购买纯电动汽车，购车费用由市财政部门按照《财政部科技部关于开展节能与新能源汽车示范推广试点工作的通知》（财建〔2009〕6号）规定的国家补助标准，按照1：1比例对企业追加地方财政补助资金。

第七条 2010年及2011年市政府统一购置的由区（县）环卫部门使用的纯电动环卫车，形成资产划转至区县环卫部门统一管理。市财政部门已负担上述车辆购置经费，车辆运营及电池运行维护费用由区（县）财政部门负担。区（县）财政部门按照本办法第八条、第九条、第十条规定的相关标准测算安排车辆运行经费预算。

第八条 纯电动汽车充电设施用电价格，按照本市电价目录表对应电压等级的一般工商业电价执行。

第九条 公交车、环卫车电池租赁费用执行标准为：2吨环卫车2.65万元/辆·年；8吨环卫车10.5万元/辆·年；16吨环卫车21万元/辆·年；公交车19万元/辆·年。

第十条 公交车、8吨及8吨以上环卫车，通过充电站实行充换电方式的，充电服务费用执行标准为：8吨环卫车1.6万元/辆·年；16吨环卫车及公交车3.3万元/辆·年。

第十一条 公交、环卫领域以外的其他纯电动汽车，可参照上述原则确定相关费用价格。

第十二条 上述第八条、第九条、第十条中有关费用标准执行至2012年12月31日，届时市有关部门将结合政策执行情况对相关费用标准进行调整。

第十三条 本办法自发布之日起执行。