二手房交易中“阴阳合同”之法律效力分析/宋晓锋

作者:法律资料网 时间:2024-06-17 19:23:42   浏览:9718   来源:法律资料网
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二手房交易中“阴阳合同”之法律效力分析

宋晓锋


1.案情简介

  2008年9月,王某购买李某位于北京朝阳区一套商品房,双方签定的《购房合同中》约定的房款总价为126万。为了避税,网签时约定的房款为86万。王某办理完产权过户后向李某共支付房款86万,并拒绝向李某支付另外的40万房款,由此形成纠纷。

2.“阴阳合同”之含义及效力分析

2.1在二手房交易过程中,买卖双方签订“阴阳合同”的现象较为普遍。所谓“阴阳合同”,是指在买卖双方在交易中同时签订两份不同的合同。“阳合同”是给房屋管理部门和税务管理部门备案的购房合同,价格一般比较;“阴合同”是指双方当事人私下签订并实际履行的合同,价格一般都符合市场行情,充分反映了双方当事人的真实购买价格。

2.2买卖双方签订“阴阳合同”的主要目的是欺骗登记部门,目的是少缴税费。那此类合同的效力如何?笔者认为,一般情况下,阴阳合同中“阴合同”有效、“阳合同”无效。

  第一,“阴合同”是双方真实意思表示,合同本身未违反法律法规强制性规定,亦非双方恶意串通故意损害国家利益,符合合同法的生效要件,双方均应遵照执行。

  第二,“阳合同” 是买卖双方为了规避应当缴纳的税费而订立,为办理过户需要,双方并不遵守执行,虽然是当事人双方真实的意思表示,但这种在纳税申报时故意少列收入的方式严重违反了我国税收征管法的强制性规定,“阳合同”是以合法形式掩盖少缴税款的非法目的。

  根据《中华人民共和国合同法》第五十二条:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定”可知,“阳合同”应确认为无效。

  本案中,王某与李某签订的《购房合同中》是合法有效的,而双方进行网签的合同是无效的,王某应再向李某支付房款40万元。

3. “阴阳合同”之风险

  虽然阴阳合同在一定程度上能够规避目前交易的部分税费,但是也存在一定的风险。

  首先,双方在合同中做高房价多贷款的行为,是一种的欺诈行为,一旦被发现,贷款银行可申请此贷款合同无效,并要求贷款方赔偿相应损失。

  其次,双方在合同中做低房价少缴税的行为,是一种法律上明确禁止的逃税违法行为。一旦被查明属实,纳税人就要承担相应的法律责任,当事人不仅要补税,还要罚款,甚者构成犯罪,面临牢狱之灾。根据《中华人民共和国刑法》第二百零一条之规定,如果逃避交纳的数额达到1万元,买卖双方当事人就涉嫌偷税罪,而且还是共同犯罪。

  再次,签订黑白合同对买卖双方还存在着其他法律风险。对卖房者而言,如果私下签订的另一份合同(黑合同)约定不明确或不详细,卖房者也有可能被买方钻了空子,只按照“白合同”的价格支付购房款。如果在过户前缴纳了房款,而卖方违约不卖,却只赔付房管局签订的合同中标示的价格,买方将会遭受大额损失。在此,笔者提醒房屋交易双方不要为了为了少交税费铤而走险,日后难免会有更大的麻烦。

宋晓锋,河北定州人,管理学学士,法律硕士,北京市丹宁律师事务所律师
主要业务领域:房地产、公司法律事务、劳动争议、疑难案件诉讼与仲裁
咨询电话:13121692405

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国家经贸委、财政部关于国有企业管理关系变更有关问题的通知

国家经贸委 财政部


国家经贸委、财政部关于国有企业管理关系变更有关问题的通知
国家经贸委 财政部
国经贸企改(2001)257号




各省、自治区、直辖市、计划单列市及新疆生产建设兵团经贸委(经委)、财政厅(
局),国务院各部门,各中央管理企业:
为促进国有经济结构调整和国有资产的优化配置,规范国有企业(以下简称企业)管理关系变更操作程序,现将有关问题通知如下:
一、办理企业管理关系变更应遵循以下原则:
(一)符合国家有关法律法规及国家的产业政策,符合建立现代企业制度的方向。
(二)有利于产业结构、企业产品结构的调整,促进生产要素的合理流动,有利于提高国有资产的运营效率。
(三)有利于精干主业,提高企业核心竞争力。
(四)有关各方协商一致。
二、按照国有资产国家所有,分级管理的原则,企业管理关系变更按照下列情况分别办理审批手续:
(一)中央管理的企业(以下简称中央企业)整体并入另一中央企业、中央企业整体交地方管理、地方管理的企业(以下简称地方企业)整体交中央管理,报国务院决定。
(二)中央企业的子企业划入另一中央企业,由划入方提出申请,划出方出具意见,报国家经贸委并商财政部审批。其中,划转双方均为国家授权投资机构(含授权经营企业,下同)的,由国家授权投资机构决定,报国家经贸委、财政部备案。
中央企业的子企业的所属企业变更管理关系的,由中央企业决定。
(三)中央企业接收地方企业,或中央企业的子企业交地方管理,由划入方提出申请,划出方出具意见,报国家经贸委并商财政部审批。其中,中央企业为国家授权投资机构的,由国家授权投资机构与地方人民政府批准,报国家经贸委、财政部备案。
中央企业的子企业接收地方企业,或中央企业的子企业的所属企业交地方管理,由中央企业与地方人民政府批准。
(四)地方企业之间划转,由划转双方当地人民政府或政府授权的部门或机构审批。
三、办理企业管理关系变更手续,需国家经贸委审批的,应提交下列文件:
(一)划入方关于企业管理关系变更的申请,内容包括划入方、划出方及管理关系变更的企业(以下简称被划转企业)的基本情况,变更企业管理关系的理由等。
(二)划转双方签订的资产划转协议。
(三)被划转企业的意见。
(四)被划转企业经中介机构审定的上一年度财务审计报告。
(五)被划转企业及划入方企业的产权登记证、企业法人营业执照复印件。
(六)其他有关文件。
四、企业管理关系变更,根据本通知第二条的审批权限经批准后,划入、划出双方应依据财政部《关于企业国有资产办理无偿划转手续的规定》(财管字〔1999〕301号)到财政部办理资产划转手续,并依据有关规定办理税务、劳动、人事、产权等关系变更手续。


2001年3月16日
【案情】


被告人周某冒名但某,于2010年11月15日伙同他人在重庆市江北区抢劫现金10万余元。重庆市江北区人民法院(以下简称“江北法院”)于2011年4月8日作出(2011)江法刑初字第273号刑事判决书,以抢劫罪判处但某有期徒刑十一年,并处罚金2.5万元。服刑期间,周某主动供述了其曾于2006年9月21日在广东省深圳市参与结伙抢夺现金10万余元,并交代了其作案后为逃避打击,趁迁移户口之机假冒弟弟但某身份的事实。2012年9月5日,江北法院以抢夺罪判处周某有期徒刑七年,并处罚金0.5万元(考虑周某的自首情节,对其所犯的抢夺罪减轻处罚);与前罪判决合并,决定执行有期徒刑十七年,并处罚金3万元。


【分歧】


在对被告人周某所作判决生效后,法院才查明其真实身份,此时如何更正前案判决书中被告人身份信息,合议庭产生两种不同意见:


第一种意见认为,应当启动再审程序。被告人周某隐瞒真实身份的行为属于刑法意义上不如实供述犯罪事实的情形。前案对周某进行判决时,错误地评价其“认罪态度好”并援引相关法律条款对其从轻处罚,即属于认定事实和适用法律错误,因此应启动再审程序予以更正。


第二种意见认为,以裁定方式更正即可。首先,《最高人民法院〈法院刑事诉讼文书样式(样本)〉》规定了裁定可以适用于“补正裁判文书失误”的情形,判决书认定被告人的身份信息错误,即属于裁判文书“失误”的范畴。其次,通过裁定的方式更正被告人身份信息,相比再审方式更加节约司法资源。如果原案在实体与程序上均无大的瑕疵,再次开庭审理的话,势必造成本来就很紧张的司法资源被无端浪费。


【评析】


笔者认同第二种意见,理由如下:


一是周某隐瞒身份信息的行为对原案的审理程序无影响。被告人隐瞒身份信息对审判程序的影响主要体现在管辖与是否适用特殊程序方面。根据刑事诉讼法第二十四条的规定,刑事案件以犯罪地的人民法院管辖为主,以被告人居住地的人民法院管辖为辅。周某与其冒名的但某尽管居住地不一致,但其抢劫犯罪的作案地点为重庆市江北区,该区人民法院当然拥有管辖权。另外,周某与但某年龄相差不大,均非未成年人或老年人,二人的生理、心理状态也均正常,在审判中不存在需要适用特殊程序的情形。


二是周某隐瞒身份信息的行为对原案的实体处理无影响。前案周某抢劫犯罪的判决中,除了其身份信息有误外,认定的其余事实均无错误。行为人虚报身份信息大多出于替他人顶罪、隐瞒累犯情节避免从重处罚、冒充未成年人以求从轻处罚、防止留下犯罪记录等目的。本案中,两次犯罪行为的实施者均为周某,相关行为亦已被判处适当刑罚,所有犯罪事实或情节均无遗漏,周某并未因此被施以不当的从宽或从重处罚的法律评价。


三是周某主动供述自己真实身份信息并如实供述了司法机关未掌握的犯罪行为,确有自首情节,但其并不会由此额外获得法律的从宽处罚。尽管有观点认为周某故意隐瞒真实身份信息后又主动供述,有以自首情节骗取减轻处罚的嫌疑,如从宽处罚有失公允。此种担心确有一定道理,但被告人欲钻“法律漏洞”的企图并非不可化解。法官在对被告人所犯的罪行进行量刑时,就是否予以从宽及从宽的幅度享有一定的自由裁量权,可以根据案件的具体情况,综合考虑被告人所犯罪行的轻重、造成的后果、被告人的主观恶性程度、悔改表现、自首的时间和原因等各种情节后,对被告人作出适当的刑罚。


四是通过裁定的方式更正被告人身份信息在司法实务界也得到了一定的认同。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国刑事诉讼法〉的解释》第三百九十条的规定,“原判决、裁定认定被告人姓名等身份信息有误,但认定事实和适用法律正确、量刑适当的,作出生效判决、裁定的人民法院可以通过裁定对有关信息予以更正。”


因此,针对本案的具体情况,应当以裁定的方式纠正生效判决中有关被告人身份信息部分的内容。


(作者单位:重庆市江北区人民法院)