逐条解读《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》/武志国

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逐条解读《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》

武志国


最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

(2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过)

法释[2009]8号

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过,现予公布,自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十五日



为正确审理物业服务纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定,结合民事审判实践,制定本解释。

第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。
解读:明确了前期物业管理合同对业主有约束力,业主虽然不是前期物业管理合同签署人,但却是当事人,应当遵守前期物业服务合同的约定。
前期物业服务合同的性质的确特殊,值得探讨,是为了业主的权利和义务由开发商和前期物业服务企业签署的合同。
提及“前期物业服务合同”的性质,则不能不提及“物业服务合同”的性质,前期物业服务合同"和"物业服务合同"是两个不同的有名合同,不应被混淆。前者的性质其签署方和约束方的特殊性而区别于后者。
《物业管理条例》曾将“物业管理委托合同”改为“前期物业服务合同”,“委托合同”改为“服务合同”,似乎是对合同的性质界定的一种导向,但首先是对物业企业角色定位的导引。目前物业服务合同的性质有委托合同性质说、完成服务内容性质说、混合性质说、非典型合同说,说法不一。本解释似乎认为物业服务合同是一种委托性质的合同(因其也用“转委托”的说法)。

第二条 符合下列情形之一,业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的,人民法院应予支持:
(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;
(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
解读:现实中前期物业服务企业基本上是开发商控制,因此前期物业服务合同难免出现利益冲突的条款。解释为了规范物业服务企业的行为,规定了物业合同等相关合同或条款(包括前期物业服务合同)的几种无效情形:(1)为了防止物业服务市场混乱,《物业管理条例》第四十条规定“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”《解释》规定物业服务企业转委托无效。现实中有物业服务转包和分包的情形,如果属于转包情形容易发生类似建筑市场转包的不良后果。“将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人”包括一并委托给专业性的服务企业或非专业性的物业服务企业,也包括肢解转委托或转包的情形也应属无效范畴。(2)免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款无效(即便给与了提示和说明)。此条款的法律依据:《合同法》第四十条规定“具有《合同法》第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”
此等确认之诉业主委员会可以提出,业主也可提出,两者均可作为原告。

第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,应当认定为物业服务合同的组成部分。
解读:此条容易理解,物业服务企业的义务依据包括:1)法律法规;2)行业规范;3)合同约定;4)公开的服务承诺和服务细则。
不属于物业服务企业的服务项目,物业服务企业务必在物业服务合同列为明示条款,但这也不能超越《合同法》第五十三条的免除责任无效:(1)造成对方人身伤害的;(2)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
同时注意,并非是发生此种情形只能业主委员会出面起诉,业主具备诉讼主体地位,业主可以自行起诉。
此等违约赔偿之诉业主委员会可以提出,业主也可提出,两者均可作为原告。

第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的,人民法院应予支持。
解读:业主的违规(违反法律法规和管理规约)或违约处理。物业服务企业可以视情况作为原告起诉业主。 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。(《物业管理条例》第十七条)
建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。(《物业管理条例》第二十二条、第二十三条) 
第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的,人民法院应予支持。
解读:《物业服务条例》第四十一条、第四十四条规定:物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。
《物业服务收费管理办法》第六条、第七条规定:物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。物业服务收费实行政府指导价的,有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费,由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。物业管理企业物业管服务收费还应当符合国家发展改革委、建设部《物业服务定价成本监审办法(试行)》(发改价格〔2007〕2285号)、关于印发《物业服务收费明码标价规定》的通知 (发改价检[2004]1428号)等文件、
物业服务企业应注意按上述规定收费,应避免:1)擅自扩大收费范围;2)擅自提高收费标准;3)重复收费。第1)、2)项针对施行政府指导价的物业服务收费,第3)同时针对实行政府指导价和市场调节价。
当然,此条规定并非说物业服务企业就不能扩大收费范围或者提高收费标准,而是应当符合物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定。
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交通部、国家计划委员会、财政部、国家物价局关于发布《公路养路费征收管理规定》的联合通知

交通部 国家计委 财政部 等


交通部、国家计划委员会、财政部、国家物价局关于发布《公路养路费征收管理规定》的联合通知
1991年10月15日,交通部、国家计委、财政部、国家物价局

各省、自治区、直辖市、计划单列市计划、财政、物价、交通厅(局、委、办),驻各地物价特派视察员办公室:
一九七九年由国家计委、财政部、交通部、中国人民银行联合发布了《公路养路费征收和使用的规定》。十多年来,各方面情况发生了很大变化。这期间,为加强养路费的使用管理,一九八七年,国家计委、经委、交通部、财政部联合发布了《公路养路费使用管理规定》。但养路费征收管理方面的规定一直未作相应变动,很不适应改革开放新形势和新变化的要求,为了进一步整顿和加强养路费征收管理工作,必须制定新的公路养路费征收管理规定。为此,交通部、财政部有关司局于一九八九年组成联合工作组分赴各地进行了调查研究,在此基础上,拟稿并广泛征求了各方面意见;一九九0年召开全国交通规费征收工作会议对反复修改后提出的草案进行了跨行业的全国性讨论和修改。新的养路费征收管理规定,对原规定的征费对象、减免范围、征收办法中行之有效的部分基本保持不变,而对不适应改革开放和变化较大的部分作了相应的修改和补充,特别是较好地考虑了适应《中华人民共和国行政诉讼法》施行的要求。因此,为健全法制、依法行政,按章征费,重新制定养路费征收管理规定是非常必要的。特此发布《公路养路费征收管理规定》,自一九九二年一月一日起施行。

附:公路养路费征收管理规定

第一章 总 则
第一条 为加强公路养路费征收管理工作,保障公路养护和改善的资金来源,根据《中华人民共和国公路管理条例》第十八条“拥有车辆的单位和个人,必须按照国家规定,向公路养护部门缴纳养路费”的规定,制定本规定。
第二条 公路养路费(以下简称养路费)是国家按照“以路养路、专款专用”的原则,向有车单位和个人征收的用于公路养护、修理、技术改造、改善和管理的专项事业费。
第三条 养路费征收工作实行统一领导,集中管理的原则。
各地养路费征收工作,由各省、自治区、直辖市公路主管部门统一领导,根据《公路管理条例》的规定,并按“收管用一体,统收统支,收支两条线,严格核查”的原则,组建养路费征收稽查机构具体负责实施。其他任何单位和个人都无权征收和决定减征或免征养路费。
第四条 凡有车单位和个人必须按照本规定缴纳养路费。任何部门、单位和个人不得阻扰养路费征收稽查工作,也不得拒绝接受检查。
第五条 各级公路主管部门必须加强对征费工作的领导,健全有关管理规定,完善各项工作制度,做到应征不漏。

第二章 养路费征收稽查机构
第六条 养路费征收稽查机构(以下简称征稽机构)及其人员的职责是:
(一)宣传和严格执行国家征费政策、法规、规章;
(二)按章收费,加强费源管理、车辆台帐管理、停驶车牌照管理、票证管理、费款上解制度管理等;
(三)依法上路上户对行驶车辆和有车单位、个人征收养路费,并可对停车场、站、码头和公路上的车辆进行有关养路费缴纳情况的抽检;
(四)经省级人民政府批准,可在必要的公路路口、桥头、隧道口、渡口等地设立固定或临时的养路费征收稽查站;
(五)对违反本规定的有车单位和个人按章给予处罚;
(六)与各车辆管理部门加强联系,定期了解车辆新增及异动情况,通过车辆年审年检,核验其养路费票证及缴费情况;
(七)加强养路费征收管理理论研究和人才培训,提高征费人员的素质和管理水平;开发并应用征费微机管理系统,实现养路费征收管理工作的规范化和现代化。
第七条 征稽人员执行公务应统一着装,佩戴“中国公路征费”胸章,持《中华人民共和国公路征费检查证》。养路费征稽专用车辆,应装有白底蓝字的“中国公路征费”标牌、公路路徽标志、红色闪光警灯和警报器。

第三章 养路费的征收和减免征收范围
第八条 除本章另有规定外,下列车辆应缴纳养路费:
(一)凡领有牌证(包括临时牌证、试车牌证)的各种客货汽车、特种车、专用车、牵引车、简易汽车(含农用运输车)、挂车、拖带的平板车、轮式拖拉机、摩托车(包括二轮、侧三轮),以及领有牌证,从事公路运输的畜力车;
(二)军队、公安、武警系统参加地方营业运输承包民用工程及包租给地方单位和个人的车辆;
(三)军队、公安、武警系统内企业的车辆;
(四)外资企业、中外合资企业、中外合作企业的车辆;
(五)驻华国际组织和外国办事机构的车辆;
(六)外国个人在华使用的车辆;
(七)临时入境的各种外籍机动车辆;
第九条 对下列车辆暂定免征养路费:
(一)按国家正式定编标准配备的县级以上(含县级)党政机关、人民团体和学校使用,并由国家预算内经费直接开支的五人座(含五人座)以下的小客车;
(二)外国使(领)馆自用的车辆;
(三)只在由城建部门修建和养护管理的市区道路固定线路上行驶的公共汽车、电车(不包括任何出租车);
(四)经省级公路主管部门核定设有固定装置的城市环卫部门的清洁车、洒水车,医疗卫生部门专用救护车、防疫车、采血车,环保部门的环境监测车,公安、司法部门的警车、囚车(设有囚箱)、消防车,防汛部门的防汛指挥车,铁路、交通、邮电部门的战备专用微波通信车;
(五)由国家预算内国防费开支的军事装备性车辆;
(六)公路和城市道路养护管理部门的养路专用车辆;
(七)经县级公路主管部门核定完全从事田间作业的拖拉机和畜力车;
(八)矿山、油田、林场内完全不行驶公路的采矿自卸车,油田设有固定装置的专用生产车,林场的积材车。
本条第(一)款所列车辆如改变使用性质、超出使用范围、变更使用单位、参加营业运输均应缴纳全额养路费。
第十条 对下列车辆暂定减征养路费,但在改变减征条件、超出减征范围时,应缴纳全额养路费。
(一)第九条第(一)款第一项核定单位的货车和五座以上(不含五人座)的客车减半征收;
(二)由专用单位自建、自养的专用公路(不包括生产作业道路),其单线里程在二十公里以上的农场、林场、油田等单位,可根据其车辆跨行公路情况,适当减征20%~60%;
(三)第九条第(一)款第三项规定的公共电、汽车跨行公路在十公里以内的按费额的三分之一计征,跨行公路十公里以上,二十公里以下按二分之一计征,跨行公路二十公里以上的按全额计征。

第四章 养路费征收办法
第十一条 养路费按费率和费额两种方式征收
(一)费率:对具有健全运输计划、行车记录、统计资料,能准确反映营运收入总额,并实行独立经济核算的专业公路运输企业,按营运收入总额和规定的费率标准计征。
(二)费额:除核定按费率计征的车辆以外,其余车辆均按核定载重吨位(畜力车按套,摩托车按二轮、三轮)和规定的费额标准计征。
对实行承包后难以掌握营业收入的,以及专业运输企业内非营运车辆则按费额计征。
客车比照同类型货车底盘标记的载重吨位计征,无载重吨位的,按最高载客人数每十人座折合一吨位计征;客货两用汽车按载货吨位与载客座位折合吨位合并计征(双排座汽车属货车,应按标明的载重吨位计征)。
汽车拖带的挂车按其吨位七折计征。
拖拉机有标准吨位的按标准吨位计征;无标准吨位的按发动机每二十匹马力折合一吨位计征(十马力以上不足二十马力的按二十马力计,不足十马力按十马力计)。
对大型平板车,核定载重吨位20吨以下的征全费,二十吨和二十吨以上的部分折半计征。
不能载客、载货的特种车辆按其自重(包括固定装置重)吨位折半计征。
各种按吨位(包括折合吨位)计征的车辆,不足半吨的,按半吨计征;超过半吨不足1吨的按1吨计征。
第十二条 各地养路费征收费率定为营运收入总额的12%~15%,具体标准由省级交通部门根据本地公路技术发展状况,以及应征车辆数量等提出意见,经同级物价部门审核后报省级人民政府批准执行并报国家物价局、交通部、财政部、国家计委备案。
从事营业运输的社会车辆,其费额标准按规定的费率以专业运输企业平均营运收入总额折算;非营运社会车辆的征收费额各地要从低掌握,应低于从事营业运输的社会车辆的征收费额。
第十三条 对外国籍和台、港、澳地区的车辆按省级以上人民政府认定的双边协议征收;没有协议的,按在我驻地或最先入境地的费额标准的二倍征收;
第十四条 结算方法:在同一城市范围内收取养路费,通过银行实行“托收无承付”或“委托收款”(以下简称“委收”)办法结算;没有条件的单位和个人,应按月到当地征稽机构缴费。
对外国籍和来自台、港、澳地区的车辆的养路费,经省级人民政府批准可以收取可汇兑的外币或外汇兑换券。
第十五条 各级征稽机构应将所征养路费全部计息存入在银行开立的公路养路费收入上解专户,及时足额上解省级公路主管部门养路费专户。养路费利息收入并入养路费一并核算。
第十六条 全国统一养路费票证,实行“一处交费,通行全国”的制度。
养路费票证样式由交通部负责制定,并统一定点印制核发。
养路费票证是有车单位和个人的缴费行车凭证,遗失不补。
第十七条 征稽机构于每月月末之前征收次月养路费。
新增车辆领取牌照后五日内到当地征稽机构办理养路费缴纳手续。
第十八条 车辆停驶、转籍、过户、跨行、调驻、改装、报废和改变用途等,应按以下规定缴纳养路费;
(一)车辆因故停驶,应到当地征稽机构交存行驶执照和牌照,并办理停驶手续,从次月起停缴养路费。
车辆年累计报停时间,一般不得超过半年。车辆重新起用月份不足一个月的按旬计征。
征稽机构可根据车辆保有量、完好状况、历年缴费总额等情况与有车单位和个人签订包干缴费协议,确定每年包交月数、车数和交费总额,不再办理报停手续。协议内的车辆不得调换、顶替。包缴后新增车辆另行缴费。
(二)在省、自治区、直辖市内过户的车辆需持双方证明信(个人持户口簿或居民身份证)及过户证件,到原征稽机构办理过户手续。转入地区征稽机构凭转出的征稽机构办理的手续登记征费。对未办理过户手续的车辆按逃费车处理,并责令限期补办。
(三)省际间转籍车辆由转出地区征稽机构凭转籍证件办理本地缴费截止日期的证明函件。对无证明函件的,由转入地区的征稽机构按逃费车处理,并责令补办证明函件。
(四)跨省、自治区、直辖市行驶的车辆由车籍所在地征稽机构征收养路费,外地不得重征。票证有效期超过“征收时间”三日的,视为无养路费票证跨行。
(五)调驻他省三个自然月以上的车辆,从第三个自然月起,由驻地征稽机构查验原调驻地养路费票证后,按当地标准征收养路费;不足三个自然月的按正常跨行车辆处理。
(六)改装车或报废车,应于当月内持有关证件到当地征稽机构办理变更或注销手续,从次月起改征或停征养路费。对未办理变更或注销手续的按漏缴或逃缴养路费处理。
(七)因故被其他行政管理机关及司法机关扣押封存的车辆,凭有关部门的证明或经当地征稽机构查验后,办理停驶手续;被有关部门收用的车辆按过户车处理。
第十九条 对凡超过免征、减征、停征养路费规定期限而未续办有关手续的,均按应征车辆处理。

第五章 处 罚
第二十条 对无养路费票证而跨省行驶的,按跨行受检地所在省的费额标准处以相当于该车一个月应缴费额的滞纳金。在当月内一地缴纳滞纳金后,其他地区不得再处以滞纳金,但应责令该车及时到车籍所在地(或驻地)办理手续。
第二十一条 对拖、欠、漏、逃养路费的,除责令补缴规定费额外,每逾一日,处以应缴费额的1%的滞纳金;连续拖、欠、漏、逃养路费三个月以上的,并处应缴养路费额度30%~50%罚款;连续拖、欠、漏、逃养路费六个月以上的,并处以应缴养路费额度50%~100%的罚款。
第二十二条 对无牌照行驶和报停后偷驶的车辆,一律追缴全额养路费和每逾一日收取应缴费额1%的滞纳金,并处以不超过应缴费额2倍的罚款。
第二十三条 对倒换牌照或涂改、顶替、伪造养路费票证和罚款单据的,除责令补缴规定全费额和每逾一日收取应缴费额1%的滞纳金外,并处以不超过应缴费额3倍的罚款。伪造票证所造成的经济损失,全部由责任人赔偿。
第二十四条 公路养护管理部门之外其他部门、单位和个人擅自征收养路费的,属乱收费行为,由物价检查机构根据有关规定予以查处。
第二十五条 对阻碍征稽人员执行公务或围攻、谩骂、殴打征稽人员的,交由公安机关依法处理。
第二十六条 当事者对处罚不服的,可在接到处罚通知七日内向上一级征稽机构申请复议;对复议决定不服的,可在接到《复议处理决定书》十五日内向人民法院起诉;期满不起诉,又不履行处理决定的,公路养护与管理部门或征稽机构可申请人民法院强制执行。
第二十七条 征稽机构及其人员违反规定,滥用职权、滥施处罚、越权行政或营私舞弊的,由各级公路主管部门给予行政处分或经济处罚。
第二十八条 所有收取的滞纳金均作为养路费收入;罚款按规定全额上缴财政部门。

第六章 附 则
第二十九条 各省、自治区、直辖市可根据本规定制定养路费征收规定实施细则,经省级人民政府批准后施行,并报交通部、财政部、国家物价局备案。
第三十条 本规定自一九九二年一月一日起施行。一九七九年九月二十四日由国家计委、交通部、财政部、中国人民银行联合发布的《公路养路费征收和使用规定》即行废止。


中华人民共和国政府和毛里求斯共和国政府关于中华人民共和国香港特别行政区与毛里求斯共和国互免签证的协定

中国政府 毛里求斯共和国政府


中华人民共和国政府和毛里求斯共和国政府关于中华人民共和国香港特别行政区与毛里求斯共和国互免签证的协定


(签订日期1997年4月14日 生效日期1997年7月1日)
  中华人民共和国政府和毛里求斯共和国政府(以下简称“缔约双方”),为发展两国的友好关系,促进中华人民共和国香港特别行政区和毛里求斯共和国之间的经济和贸易的发展,便利人员往来,通过友好协商,就中华人民共和国香港特别行政区和毛里求斯共和国之间的互免签证问题议定如下:

  第一条 中华人民共和国公民持有效的中华人民共和国香港特别行政区护照入、出或途经毛里求斯共和国,停留不超过九十日,免办签证;毛里求斯共和国公民持有效的毛里求斯共和国护照(包括使用同一本护照的偕行人)入、出或途经中华人民共和国香港特别行政区,停留不超过九十日,免办签证。

  第二条 第一条所述持照人为缔约一国公民者,
  一、如第一条所述在对方境内逗留期间;并
  二、如在对方境内逗留欲逾免签证期限,
  应遵守适用于逗留地的有关法律、规章及程序。

  第三条 中华人民共和国香港特别行政区行政长官或代理行政长官和毛里求斯共和国政府正部长级及其以上职位的官员和军队将级及其以上军衔的军官,前往对方管辖区域免办签证,但事先应当通过外交途径征得对方中央政府同意。

  第四条 本协定不限制中华人民共和国香港特别行政区和毛里求斯共和国的如下权力:拒绝不受欢迎或不可接受的对方人员进入自己管辖区内或者终止其在该管辖区内的逗留,并无须说明理由。

  第五条 由于国家安全、社会秩序、公共卫生等原因,缔约双方均可临时中止实施本协定的全部或者部分条款,但在采取或者取消上述措施前,缔约一方应当事先通过外交途径通知缔约另一方,并自对方收到通知之日起生效。

  第六条 
  一、缔约双方应当自本协定签字之日起三十日内,通过外交途径交换本协定第一条所述护照样本。
  二、缔约一方如更新上述护照式样,应当提前三十日通过外交途径通知缔约另一方,并提供新护照样本。

  第七条 
  一、本协定自一九九七年七月一日起生效。
  二、本协定无限期有效。缔约一方如要求终止本协定,应通过外交途径书面通知缔约另一方。本协定自通知之日起第九十日失效。
  三、缔约双方经协商,可通过适当方式补充或修改本协定。

  第八条 自一九九七年七月一日起,中华人民共和国中央人民政府授权香港特别行政区政府执行本协定。
  本协定于一九九七年四月十四日在北京签订,一式两份,每份均用中文和英文写成,两种文本同等作准。

    中华人民共和国           毛里求斯共和国
     政府代表               政府代表
    外交部副部长            总理办公室主任
     唐家璇(签字)           熊伟(签字)