辽宁省营口市人民政府


关于印发营口市物业管理实施细则的通知


各市（县）、区人民政府，市政府各部门、各派出机构、各直属单位：
　　《营口市物业管理实施细则》业经第十四届市政府第41次常务会议讨论通过，现予印发，请认真贯彻执行。


二〇一一年二月十二日
　　

营口市物业管理实施细则

第一章 总则
　　第一条 为进一步规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《辽宁省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本细则。
　　第二条 本细则适用于我市行政区域内业主通过选聘物业服务企业的方式进行物业管理的活动。
本细则所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
　　第三条 市住房城乡建设委负责全市物业管理活动的监督管理工作，市物业管理处受其委托负责拟定全市物业管理规范性文件，物业企业资质管理，市辖区住宅专项维修资金的管理，指导、协调市（县）区物业行政主管部门及相关单位开展物业管理工作。
　　市（县）区物业行政主管部门负责辖区内物业管理活动的日常监管，住宅专项维修资金的管理，物业服务企业三级资质的初审，前期物业招投标，物业退出、承接工作的监督、指导，物业纠纷调处。
　　街道办事处（乡镇人民政府）负责组织、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，物业纠纷调处。
　　公用事业、财政、民政、公安、工商、物价、环保、城管综合执法等行政管理部门，按照各自职责负责物业管理区域内相关的行政管理和服务工作，建立违法行为投诉登记制度，对违法行为及时做出处理，并在物业管理区域内公布负责人姓名和联系方式。
　　第四条 市物业管理协会应当加强行业指导和行业自律，规范行业经营行为，提高物业服务企业服务质量和服务水平，促进行业健康发展。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
　　第五条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中享有法律、法规规定的权利，履行法律、法规规定的义务。
　　第六条 物业管理区域划分应遵循相对集中、便于管理的原则，充分考虑建筑物规模、配套设施设备、小区建设等因素予以确定。
　　物业所在地市（县）区物业行政主管部门在征求街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会、房地产开发主管部门等单位的意见后进行物业管理区域划分登记，并告知开发建设单位，同时向市物业行政主管部门备案。开发建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。
　　第七条 一个物业管理区域的全体业主组成一个业主大会。
物业管理区域内，已交付专有部分面积达到总建筑面积50%（含50%）以上时，建设单位应当在30日内书面报告物业所在地的市（县）区物业行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府），同时报送下列资料：
　　（一）物业管理区域划分意见书；
　　（二）建筑物面积清册、业主名册；
　　（三）建筑规划总平面图；
　　（四）交付使用共用设施设备证明；
　　（五）物业服务用房配备证明；
　　（六）筹备首次业主大会会议所需的其他资料。
　　第八条 符合成立业主大会条件，并有下列情形之一的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在30日内指导成立业主大会筹备组：
　　（一）开发建设单位申请；
　　（二）物业行政主管部门指定；
　　（三）业主申请。
筹备组负责召集首次业主大会会议。筹备组由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会、开发建设单位和业主代表组成，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）指定代表担任。筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内显著位置公示，征求业主意见。
　　第九条 业主大会筹备组应当在组成之日起30日内，召开业主大会会议，制定业主大会议事规则和管理规约，选举产生业主委员会。
　　开发建设单位承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。
　　第十条 业主大会决定以下有关共有和共同管理权利的重大事项：
　　（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；
　　（二）选举或者更换业主委员会委员；
　　（三）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；
　　（四）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；
　　（五）筹集和使用专项 维修资金；
　　（六）改建、重建建筑物及附属设施；
　　（七）申请分立或者合并物业管理区域；
　　（八）利用共用部分从事经营性活动；
　　（九）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。
　　决定第（五）、（六）项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（七）项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
　　第十一条 业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。
　　第十二条 业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向物业所在地市（县）区物业行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）办理备案手续：
　　（一）筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；
　　（二）业主大会决议；
　　（三）管理规约、业主大会议事规则；
　　（四）业主委员会委员名单。
　　第十三条 业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当在变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。
　　业主委员会完成备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主委员会印章。
　　第十四条 业主委员会委员实行任期制，委员任期、议事方式、表决程序、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的，委员资格自动终止：
　　（一）任职期限届满的；
　　（二）不再具备业主身份的；
　　（三）限制民事行为能力或者无民事行为能力的；
　　（四）被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的；
　　（五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
　　（六）业主大会议事规则规定的其他情形。
　　业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会；拒不移交印章、相关财物和档案资料的，街道办事处(乡镇人民政府)应当责令其移交，物业所在地公安机关应当予以协助。
　　第十五条 未选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足委员总数二分之一的，新一届业主委员会产生之前，由物业所在地社区居民委员会代行业主委员会职责。
　　第十六条 实行物业管理联席会议制度。联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责组织召集，由市（县）区物业行政主管部门、社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或业主代表组成。
　　物业管理联席会议主要协调解决下列事项：
　　（一）业主委员会不依法履行职责；
　　（二）业主委员会换届过程中出现的违规问题；
　　（三）履行物业服务合同中出现的重大问题；
　　（四）提前终止物业服务合同；
　　（五）物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；
　　（六）需要协调解决的其他物业管理问题。
第三章 前期物业管理
　　第十七条 开发建设单位和选聘物业服务企业的单位应当以招标的方式选聘物业服务企业进行前期物业管理。市、市（县）区物业行政主管部门应组织成立物业招投标领导小组，负责规范物业管理招投标活动。
　　开发建设单位与业主签订的购房合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，明示收费标准和服务标准。
　　第十八条 多层住宅总建筑面积少于2万平方米，单栋高层住宅总建筑面积少于1万平方米，多层高层混合住宅总建筑面积少于2万平方米或投标人少于3人的新建物业项目，经市（县）区物业行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。
　　经济适用房、动迁安置房、廉租房的物业管理由市（县）区政府指定部门负责。
　　第十九条 开发建设单位在办理物业交接验收手续时，应当向前期物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
　　（四）建设单位与专业经营单位办理的设施设备产权移交资料；
（五）业主名册；
（六）物业管理必需的其他资料。
资料、配套设施不完备，共用部位、共用设施设备出现质量和使用功能问题的，前期物业服务企业应当书面告知开发建设单位。开发建设单位接到书面报告后，应当立即进行整改；不能立即整改的，应当制定整改方案。开发建设单位应当在依法向前期物业服务企业移交物业管理资料后3日内，持移交协议和资料明细到所在地市（县）区物业行政主管部门备案。
　　第二十条 物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备，应当严格按照国家和省有关住宅小区规划、设计规范和工程标准进行建设。规划建设行政主管部门在核发规划许可证时，应当对物业管理区域内公共服务配套设施规划设计予以审查，确保公共服务配套设施符合设计标准。物业管理区域内的公共服务配套设施应当依法办理权属登记手续，不得擅自改变用途。
　　第二十一条 物业管理区域内至用户终端的供水、供电、供气、供热、有线电视、宽带数据传输等专业公共服务配套设施应依法委托具有设计、施工、监理资质的单位进行设计、建设、监理，与主体工程同时设计、同时施工、同时验收，并出具验收报告。
　　第二十二条 物业管理用房应按照建筑面积不少于建设工程项目总建筑面积的3‰配置，且最低不得少于80平方米。开发建设单位应当自物业竣工验收合格之日起三十日内将物业管理用房无偿移交给物业服务企业使用，并接受所在地的街道办事处（乡镇人民政府）的监督。业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂, 建筑面积最低不得少于15平方米。开发建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当将物业管理用房一并申请登记，房屋权属登记部门应当在房屋权属登记簿上予以记载。
　　第二十三条 按照规划在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园、停放汽车或自行车的车库（包括专用车库和共用车库内的车位）的产权归属，由开发建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定。约定属于开发建设单位所有的，开发建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。
　　车库、车位在优先满足业主停车需要的前提下，可以临时租赁给物业管理区域外的单位或个人。
　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售。
　　第二十四条 前期物业管理期间，物业服务企业购买物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任险保险的，应当将相关情况在物业管理区域内显著位置公示，接受有关行政管理部门和业主监督。业主大会成立后，物业服务企业是否购买物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任险保险，由业主大会决定。
第四章 物业管理服务
　　第二十五条 住宅类物业收费实行政府指导价，非住宅类物业收费实行市场调节价。物业服务收费实行政府指导价的，市、市（县）区价格主管部门应当会同同级物业行政主管部门，根据物业服务等级标准等因素，制定本行政区域与物业服务等级标准相对应的基准价及其浮动幅度，并向社会公布。
　　物业收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
　　第二十六条 物业服务费可以采取包干制或酬金制等形式。实行包干制收费的物业服务企业不得以物业服务费收缴率低等理由减少服务内容或者降低物业服务标准。业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关服务等理由拒付物业服务费。
　　物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准和收费项目、收费标准、物业服务费收支情况进行公示。　　
　　第二十七条 物业服务费自业主入住之日起开始交纳。已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费由开发建设单位交纳。
　　前款所称入住是指物业买受人收到书面入住通知并办理完结相应手续。入住人收到入住通知后在规定期限内不办理相应手续的，视为入住。
　　第二十八条 物业服务企业应当依据物业管理服务合同提供服务，管理房屋共用部位、共用设施设备，达到使用方便、安全、环境整洁、绿化达标、公共秩序良好。
　　第二十九条 实行物业服务合同履约保证金制度。物业服务企业与业主委员会签订物业服务合同时，应将1年物业服务费总额的10%（按合同约定的物业服务费标准计算）作为物业服务合同履约保证金，预存在业主委员会的账户上。前期物业服务合同履约保证金在业主委员会成立之前，由市（县）区物业行政主管部门代管。物业服务企业不交纳物业履约金的，业主委员会可不与其签订物业服务合同。
　　物业服务合同履约保证金的使用、管理办法由市物业行政主管部门另行规定。
　　第三十条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同，物业服务合同期限一般不少于2年。物业服务合同期满前，物业服务企业和业主委员会无正当理由不得单方提前解除合同。
　　第三十一条 物业服务合同对物业服务企业和全体业主均具有约束力。物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同副本报物业所在地的市（县）区物业行政主管部门备案。
　　第三十二条 物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的，应当在市（县）区物业行政主管部门的指导下，按照下列规定做好交接工作：
　　（一）在合同期满3个月前提出不再续约或提前解除合同的一方应当将不再续约、解约原因、退出时间以书面形式告知另一方，就退出事宜进行协商，以书面形式在物业管理区域内公告15天，并书面告知物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）和社区居民委员会，同时报送所在市（县）区物业行政主管部门备案，填写《物业服务企业退出项目管理情况登记表》；
　　（二）在新的物业服务企业进入之前，原物业服务企业应当继续按照合同约定做好物业服务，业主应当按时交纳物业服务费至合同终止日或经双方确定的实际服务终止日；
　　（三）在解除合同1个月前，物业服务企业应当公布物业服务费的收支状况，并将预收的费用退还给业主；
　　（四）物业服务企业应当在合同终止之日起10日内，按照规定，与业主委员会办理移交事宜，未成立业主委员会的，在市（县）区物业行政主管部门的监督指导下，可暂时向社区居民委员会办理移交事宜，新物业企业接管后，移交给新的物业服务企业；
　　（五）市（县）区物业行政主管部门应当积极协助业主委员会选聘新物业服务企业，并主动提供相关信息，协助其做好选聘企业工作，指导业主委员会与新的物业企业签订《物业管理服务合同》；
　　（六）发生物业服务企业非正常退出情况时，市（县）区物业行政主管部门应当对物业管理区域内的环境卫生和垃圾收集实施管理，直至业主大会选聘新的物业服务企业。
　　第三十三条 车辆在物业管理区域内共用部位的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，由业主大会与物业服务企业协商确定收费标准。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。
　　公安机关要指导业主大会和物业服务企业在不影响行人和车辆通行，不影响消防安全的前提下，在物业管理区域内划定停车泊位。物业管理区域内无法提供足够停车泊位的，业主委员会或者物业服务企业可以向市城管综合执法部门和公安机关申请，在物业管理区域周边三、四级道路或者空地设立临时、夜间机动车停车场。
　　第三十四条 物业服务企业在物业管理区域内对小区进行服务、用于办公用水享受民用价格。
　　第三十五条 市（县）区物业行政主管部门应当建立物业投诉受理制度，对业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，应当依法及时调查、处理，并将调查或者处理结果及时回复投诉人；属于其他行政管理部门职责的，应当及时移交有关行政管理部门处理，并告知投诉人。
　　第三十六条 建立物业服务企业信用信息管理制度。市物业行政主管部门负责对全市物业服务企业信用信息的管理。市（县）区物业行政主管部门负责本辖区内物业服务企业的诚信考核、监管工作。
　　外埠物业服务企业进入本市从事物业服务活动，应当向市物业行政主管部门办理登记备案。
第五章 物业的使用与维护
　　第三十七条 业主、物业使用人自用部位、自用设施设备，物业管理范围内房屋共用部位、共用设施设备，公用专业部门管理范围内共用设施设备的界定：
　　（一）业主、物业使用人自用部位、自用设施设备
　　1．自用部位：户门以内门窗、非承重墙、内墙面、地面、顶棚、阳台及业主独立使用的露台等；
　　2．自用设施设备：户门以内自用的除上水立杠之外的供水管线、阀门（含“三通”）、下水管线器材、卫生洁具、暖气管片、地热管线器材、有线电视终端盒到室内线路部分等。
　　（二）物业管理范围内房屋共用部位、共用设施设备
　　1．房屋共用部位：指一栋住宅楼中业主、物业使用人共有的房屋承重结构（基础、内外承重墙体、梁、板、柱）、屋顶、楼梯间、走廊通道、专用房间、外墙面、屋面防水等。
　　2．共用设施：住宅区内业主、物业使用人共用的非市政道路、路灯、绿化、建筑小品、化粪池、非市政排水管线、窨井、非营利性的休闲广场和健身器械等。
　　3．共用设备：住宅楼内业主、物业使用人共用的下水管线、落水管、电梯、避雷装置；非业主、物业使用人自行安装的住宅入口防盗门及住宅区内电子监控系统、电控门、消防器具、垃圾桶（箱）等。
　　（三）公用专业部门管理范围内共用设施设备的维护与管理
　　1．住宅楼除业主自用供水管线之外的供水管线、泵房等供水设施设备自住宅区综合验收合格之日起，由供水单位负责维修、更新、改造。
　　2．住宅楼内共用供暖管线、截门及外网供暖管线、热力小室、换热站、锅炉房等由供暖单位负责维修、更新、改造。
　　3．气嘴前的煤气线路（含气嘴）、计量表具等由供气单位负责维修、更新、改造。
　　第三十八条 住宅小区内禁止下列行为：
　　（一）擅自拆改房屋承重结构；
　　（二）擅自改变物业规划用途；
　　（三）在建筑物、构筑物上违章搭建、涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；
　　（四）侵占、损坏公共场地、共用部位、共用设施设备；
　　（五）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音；
　　（六）违反规定从事妨碍业主正常生活的经营活动；
　　（七）实施危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；
　　（八）违反规定饲养家禽、宠物；
　　（九）违反规定摆摊设点，占道经营；
　　（十）违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物；
　　（十一）占用消防通道、挤占消防设施；
　　（十二）在供水、供气、供热设施的地面及地下修建构筑物、挖坑、掘土、打桩、爆破作业、堆放垃圾杂物等；
　　（十三）占用电力线路走廊和公共配电间；
　　（十四）法律、法规、业主管理规约禁止的其他行为。
　　发生上述行为时，业主有权投诉举报，业主委员会、物业服务企业应当及时劝阻、制止，督促改正，同时向所在地市（县）区有关行政管理部门报告。有关行政管理部门接到业主委员会、物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
　　第三十九条 业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施，应当遵守管理规约和物业管理的有关规定，保持物业的整洁、美观。施工中相邻关系人应当提供方便，给相邻关系人造成损失的，责任人应当给予补偿。利用屋面安装太阳能热水器等设施，不得破坏屋面、影响建筑防水功能和房屋安全。多层住宅，小高层（12层以下）住宅安装太阳能需规划设计，预留埋点、管线通道、排列有序，无碍城市观瞻。
　　第四十条 房屋装修人在房屋装饰装修开工前，应当告知相邻业主，并到物业服务企业进行登记；按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。物业服务企业应当与装修人签订房屋装饰装修管理协议，并将装饰装修活动中的禁止行为和注意事项告知房屋装修人。物业服务企业应当为房屋装修人的装饰装修活动提供服务或者按照规划设计要求给予指导，不得有垄断装修市场和乱收费行为。
　　房屋装修人在住宅室内装饰装修过程中违反有关规定的，开发建设单位、物业服务企业发现时应予以制止，对不听劝阻的，应及时上报市（县）区综合执法部门，任何开发建设单位、物业服务企业均无权对相关业主进行处罚。
　　第四十一条 开发建设单位交纳的房地产开发项目资本金按开发项目建筑面积每平方米10元的标准预留建筑质量保证金。因开发建设单位责任造成的物业维修，如开发建设单位不履行维修责任，由物业服务企业、业主委员会联合申请，经市（县）区物业行政主管部门审查同意后组织维修，维修费用从建筑质量保证金中扣除。
物业保修期过后，经市（县）区物业行政主管部门查验共用设施设备无质量问题的，建筑质量保证金予以退还。
　　第四十二条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，在办理物业交付手续前，应当将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。开发建设单位、回迁安置部门在办理小区业主入户手续时，应告知业主及时交存住宅专项维修资金。未交纳维修资金的，开发建设单位、回迁安置部门不得办理房屋入户手续。
　　第四十三条 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金的使用情况应当定期向业主公布。
　　第四十四条 未建立专项维修资金或专项维修资金不足的，发生维修费用时，由维修所涉及的业主按照各自建筑面积比例承担。
　　第四十五条 发生下列危及房屋使用安全的紧急情况，需要立即对共用部分进行维修、更新、改造的，按照有关规定使用专项维修资金：
　　（一）电梯故障危及人身安全的；
　　（二）楼体单侧外立面五分之一以上已经脱落或有脱落危险的；
　　（三）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；
　　（四）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。
　　应急使用专项维修资金的具体办法由市物业行政主管部门会同相关部门制定。
　　第四十六条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任。专业经营设施设备的维护、保养等费用，不得从专项维修资金中列支。人为造成的维修责任，由责任人承担。
　　各级人民政府和有关主管部门应当加强对专业经营单位的监督管理，督促专业经营单位履行投资、建设和维护管理义务。
　　　第四十七条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应事先通知业主委员会、物业服务企业，事后应当及时恢复原状，业主委员会、物业企业应当积极支持配合。
　　第四十八条 物业服务企业经营归业主所有的共用部位、共用设施设备用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销等活动，应当符合有关法律规定并征得相关业主、业主大会的同意后，按照规定办理有关手续，并向业主公布收益情况。扣除管理成本后的经营收益，归业主所有，由业主大会决定其用途。
　　利用部分业主共用部位、共用设施设备所得的经营收益，归该部分业主所有；利用全体业主共用部位、共用设施设备所得的经营收益，归全体业主共有。
第六章 旧住宅小区管理
　　第四十九条 旧住宅小区是指1998年以前开发建设或房屋及附属设施设备规划、建设标准低，使用时间较长，不能达到应有的使用功能和满足业主居住、日常生活需要的住宅区。
　　市和市（县）区物业行政主管部门负责制定全市旧住宅小区综合改造和管理的中长期规划及年度计划，对配套设施设备不全和设施设备严重损坏的住宅小区，有计划地实施综合改造，所需资金由各级财政承担。各市（县）区城建行政管理部门负责组织实施。
　　第五十条 旧住宅小区实施综合改造前，应由辖区街道办事处（乡镇人民政府）组织召开业主大会，落实改造管理方案，签订管理规约。
　　第五十一条 建立旧住宅小区管理长效机制。凡未实施专业化物业管理的旧住宅小区，按照属地管理的原则，强化基层管理职能，构建以市（县）区政府为主导，街道办事处组织实施，物业管理部门指导，专业化服务与社区自治相结合的管理模式。
　　基础设施不健全，低收入人群集中的旧住宅小区，应以确保小区的环境卫生和生活秩序为基本内容，实行以社区服务中心为管理主体，低收费的基本服务。
　　第五十二条 各级政府应指导、扶持社区居委会的物业管理工作。劳动保障部门应结合实施扩大再就业工程和完善社会保障体系工程，给予优惠政策；各相关专业设施管理部门要按照责任分工，做好旧小区内的供电、供水、供暖、供气、通讯等基础设施的管理与服务。
第七章 法律责任
　　第五十三条 业主大会、业主委员会做出的决定违反法律法规的，物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
　　第五十四条 开发建设单位违反规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府物业行政主管部门予以处罚；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任：
（一）未按照规定配套建设物业管理用房的，责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款；
（二）不移交有关资料的，责令限期改正；逾期未改正的，予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款；
　　（三）擅自处分依法属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，处5万元以上20万元以下的罚款。
　　第五十五条 物业服务企业违反规定，有下列行为之一的，由县级以上人民政府物业行政主管部门予以处罚；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任：
（一）不移交有关资料的，责令限期改正；逾期未改正的，予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
（二）将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
（三）擅自改变物业管理用房用途的，责令限期改正，给予警告，处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
（四）超越资质等级承接物业服务业务的，没收违法所得，并处以5万元以上20万元以下的罚款。
（五）未取得资质证书从事物业管理的，没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款。
（六）以欺骗手段取得资质证书的，没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
　　（七）聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款。
　　第五十六条 违反规定挪用住宅专项维修资金的，由县级以上人民政府物业行政主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
　　第五十七条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法向人民法院起诉。
第八章 附则
　　第五十八条 办公楼、商场、医院等非住宅物业的管理，参照本细则执行。
　　第五十九条 本细则自发布之日起施行。营口市人民政府于2004年12月21日发布的《营口市城市住宅区物业管理实施细则》（营政发〔2004〕33号）同时废止。








国土资源部


国土资源部工作规则

　
（２００５年５月１２日第１次部务会议修订通过）

　


第一章　总 则


一、为使国土资源部各项工作法制化、规范化、制度化和科学化，进一步提高工作质量、行政效能，促进依法行政，根据《国务院工作规则》和国土资源部工作的要求，制定本规则。


二、国土资源部工作以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，认真贯彻执行党的路线、方针、政策和国家法律法规，树立和落实科学发展观，按照科学执政、民主执政、依法执政要求，努力提高行政能力和管理水平；切实履行国务院赋予的职能，坚决执行国务院的决定和指示，保证政令畅通；实行科学民主决策，推进依法行政，严格执法，实行政务公开，接受社会监督；加强行政监督，做负责任的政府部门。


三、国土资源部工作人员要坚持解放思想，实事求是；勤于实践，大胆创新；用心做事，讲求实效；顾全大局，服从命令；忠于职守，清正廉洁，全心全意为人民服务。在实际工作中，努力提高参与宏观调控的能力、协调办事的能力、自我约束的能力。


进一步转变政府职能、管理方式和工作作风，深入实际调查研究；推进电子政务，精简会议、公文和事务性活动，简化办事程序，提高行政效能。


四、各司局厅，下同要依照法律法规行使职权。在各自职权范围内，各负其责，创造性地开展工作。各司局之间要密切配合，协商办事，切实贯彻落实部的各项工作部署。


五、国土资源部及部管的国家海洋局、国家测绘局要认真贯彻执行《国务院关于部委管理的国家局与主管部委关系问题的通知》精神，处理好部与国家局的关系。


第二章　职责分工


六、国土资源部实行部长负责制，部长领导部的全面工作。


七、副部长协助部长工作，按分工负责处理分管工作；受部长委托，负责其他方面的工作或者专项任务，并代表国土资源部进行外事活动。


八、部长出访、出差期间，由负责常务工作的副部长或由部长指定的一位副部长代行部长职责，主持工作。副部长出访、出差期间，由部长或部长指定的其他副部长代行其职责。


九、办公厅主任协助部领导处理部机关日常工作。各司局长负责本司局的工作，在本司局职责范围内独立行使职权，承担责任。
　　

第三章　全面履行国土资源管理行政职能


十、根据既定职能，积极做好国土资源调查、规划、管理、保护与合理利用等工作。按照国务院要求，加快职能转变，全面履行国土资源管理的经济调节、市场监管、社会管理和公共服务职能。


十一、研究制定国土资源管理发展战略、发展规划，积极参与宏观调控，主要运用经济、法律手段和必要的行政手段，引导和促进土地和矿业权市场的有序健康发展。


十二、加强对土地和矿业权市场的监管，创造公平竞争的法制环境，完善行政执法、行业自律、舆论监督、群众参与相结合的市场监管体系；整顿规范土地和矿业权市场秩序，建设统一、开放、竞争、有序的现代土地和矿业权市场体系。


十三、认真履行行业管理职能，完善相关法律、法规和规章，依法管理和规范国土资源行业组织，充分发挥其作用，促进国土资源管理事业的发展。依法建立健全国土资源管理领域突发事件应急机制，提高国土资源管理部门应对突发事件的能力。


十四、强化公共服务职能，认真落实《国土资源管理系统行政为民措施》，健全国土资源管理公共服务体系，加强纠纷调处，推进优质便民服务。建立健全各项行政服务的监管和绩效评估制度，减少和规范行政审批。简化程序，降低成本，讲求质量，提高效益。


第四章　科学民主决策程序


十五、建立健全群众参与、专家咨询和政府决策相结合的决策机制，健全重大决策的规则和程序，提高决策透明度，实行依法决策、科学决策和民主决策。


十六、部代国务院起草的法规草案和由部制定、颁布的部门规章；部年度计划、五年计划、长远发展规划、重要改革方案、部门预算、重大项目立项；参与宏观调控的建议和准备采取的措施等重大事项，必须由部务会议或部长办公会议讨论决定。


提请部务会议或部长办公会议讨论上述重大事项，有关司局和直属单位必须严格把关、严格审核、严格履行规定的程序，提出切实可行的方案。其中涉及国务院有关部门和其他有关单位的，应事先充分协商；涉及地方的，应事先征求意见；涉及人民群众切身利益的，应通过公示或听证会等形式听取意见和建议；涉及基础性、战略性研究的，应经专家或研究、咨询、中介机构的论证、评估和法律分析。


有关涉及事项要充分听取国家特邀国土资源监察专员、国家级矿产督查员的意见和建议。


十七、各司局要根据部确定的调研工作安排和要求，紧紧围绕中心工作深入实际调查研究。调研工作要求真务实，注重实效，为部决策或解决突出问题提供真实可靠的第一手资料。


十八、各司局、各直属单位要及时、准确向部报送国土资源管理工作的进展、成果、经验、工作措施、建议以及社会反应等政务信息，为部了解情况和决策服务。


十九、土地利用总体规划修编及专项规划审查、矿产资源总体规划及专项规划审查、国土开发整治规划审查、建设项目用地预审、农用地转用和土地征收审查、土地开发用地审查、土地资产处置、探矿权和采矿权审批等重大事项实行会审制度。上述事项未经会审通过，不得办理审批手续。


二十、各司局必须坚决贯彻落实部的重大决策，及时跟踪和反馈执行情况，办公厅要加强督促检查，确保政令畅通。


第五章　依法行政要求


二十一、推进依法行政。各司局要严格按照合法正当、高效便民、诚实守信、权责一致的要求行使行政权力，强化责任意识，不断提高国土资源管理依法行政的能力和水平。


二十二、结合国土资源管理工作实际，不断完善国土资源管理法律体系。适时制定、修改或者废止有关部门规章，并就部门规章的应用性问题适时作出解释。适时提出制定、修改或者废止有关法律和行政法规的建议。


二十三、制定部门规章和其他规范性文件，必须符合宪法、法律、行政法规、国务院的决定、命令和国家的方针政策。


涉及公民、法人和其他组织的权利义务、规定行政处罚等事项的，应当制定部门规章。制定部门规章应当严格按照《规章制定程序条例》和《国土资源部规章制定程序规定》规定的程序起草、审查、审议和公布。


为执行法律或者国务院的行政法规、决定、命令，需要制定在全国范围内统一执行的规范性文件，以部名义发布，在发布前由政策法规司进行法律性审核。规范性文件发布后，主办司局应当自发布之日起十五日内，将规范性文件一式三份报政策法规司备案。


涉及两个以上国务院有关部门职权范围的事项，政策法规司会同有关司局提出建议，经部务会议审议后以部的名义提请国务院制定行政法规、发布决定或命令，或者由政策法规司会同有关司局与国务院有关部门协调，联合制定规章或规范性文件。


政策法规司应当自国土资源部令公布之日起三十日内将部门规章报国务院备案。


二十四、政策法规司在承办部门规章解释工作中，应充分听取有关司局的意见，取得一致并报分管副部长或部长审定后生效。在协商中不能取得一致意见的，由政策法规司列出各方理由，提出建设性意见，报部领导协调或裁定。


二十五、严格实行行政执法责任制和执法过错追究制。行政复议或者行政诉讼中，部作为被申请人或者被告的，原具体行政行为的经办司局要作为被申请人或者被告的代理人参加行政复议或者行政诉讼，提出行政复议答复或者行政诉讼答辩及其有关证据材料。原具体行政行为被变更、撤销、确认违法并引起行政赔偿的，要依法追究有故意或者重大过失的工作人员的责任。


二十六、坚持行政执法与经济利益脱钩、与责任挂钩的原则，科学配置国土资源部的执法职责，将行政执法的责任落实到岗位，明确责任人，制定并实施考核、监督、奖惩办法。


第六章　加强行政监督


二十七、自觉接受国务院的行政监督，提高行政效能，推动廉政建设。


二十八、认真对待全国人大代表、全国政协委员的建议、提案，研究提出答复意见，及时反馈给代表、委员。虚心接受提出的批评、意见和建议。


二十九、按照行政诉讼法及有关法律规定，接受司法监督；自觉接受监察、审计等监督部门的专项监督，对司法监督和专项监督中发现的问题要认真查处和整改并向国务院报告。


三十、加强行政系统内部监督，严格执行《行政复议法》和规范性文件备案制度，及时发现并纠正违反法律、法规和部门规章的规范性文件，以及违法的或者不当的具体行政行为；主动征询并认真听取地方政府及其部门的批评、意见和建议。


三十一、重视人民群众来信来访工作，根据《信访条例》的规定，进一步完善信访制度，确保信访渠道的畅通；部领导、各司局负责人要亲自阅批重要的群众来信；有关司局要积极配合办公厅做好群众来信来访的办理接待工作。


三十二、自觉接受新闻舆论和群众的监督，重视新闻媒体报道和反映的工作中的问题，对重大问题，积极主动地查处和整改并向国务院报告；加强政府网站建设，及时发布和更新政务信息，便于群众知情、参与和监督。


第七章　工作安排布局和落实


三十三、部提出年度重点工作目标，确定需要提请国务院讨论审议的法律草案和行政法规草案、召开的全国性会议和需国务院制发的公文等事项，形成年度工作安排布局，报送国务院，并在年中和年末向国务院报告执行情况。


三十四、各司局、各直属单位要认真落实部年度工作安排布局，并在年中和年末向部报告执行情况。办公厅适时通报。


三十五、各司局、各直属单位要坚决执行国务院的工作部署和国务院领导同志的重要批示、指示；认真落实部工作部署和部领导的批示、指示。执行情况应及时向部报告；落实情况要按部领导要求限时向部报告；完成情况要在事毕后三个工作日内向部报告。办公厅要切实抓好督促检查工作。


三十六、部重要情况要及时向国务院报告，重大紧急情况要限时向国务院值班室报告。部内重要情况要适时通报。


第八章　会议制度


三十七、部实行部务会议、部长办公会议和部专题会议制度。坚持每周一召开部领导工作碰头会制度。


三十八、部务会议由部长、副部长、部党组成员和司长主任、局长组成，由部长召集和主持。会议召集人可根据需要确定有关单位的主要负责人列席会议。部务会议的主要任务是：


（一） 传达党中央、国务院重要文件和重要会议精神；


（二） 审议通过部代国务院起草的法规草案和由部制定、颁布的部门规章；


（三） 审议通过部年度计划、五年计划、长远发展规划、重要改革方案、重大项目立项等重大事项；


（四） 审议参与宏观调控拟采取的重大措施；


（五） 讨论决定、部署部全局性工作和部机关的重要工作；


（六） 通报部内外重要情况。


部务会议一般每月召开一次。


三十九、部长办公会议由部长召集和主持，副部长、部党组成员参加。会议召集人可根据需要确定有关单位的主要负责人列席会议。部长办公会议的主要任务是：


（一） 研究落实部党组会议和部务会议的决定、决议；


（二） 讨论修改上报下发的重要文件，部重要会议的主要文件；讨论参与宏观调控的意见和建议；审议财务预算；


（三） 讨论研究并决定部重要工作，研究部重点调研工作、重要出国组团、会议安排、培训等计划方案；


（四） 协调有关司局之间的重要工作，研究部机关及直属单位机构设置、调整及重要的职责配置、调整方案；


（五） 听取部领导调研工作及重要出国团组情况汇报；


（六） 审议部发布的规章废止事项。


部长办公会议根据需要召开。


四十、部专题会议由部长、副部长、部党组成员按照分工召集和主持，或者由部长委托副部长、部党组成员召集和主持，研究、协调和处理部日常工作中一些专门问题。提交议题的司局要提出出席会议的建议名单，报会议召集人确定。


部专题会议根据需要召开。


四十一、提交部务会议和部长办公会议讨论的议题，由分管副部长、部党组成员协调或审核后提出，报部长确定。经部长确定提交部务会议、部长办公会议审议的事项，涉及几个司局分管的，主办司局应主动与有关司局进行协商，不能达成一致意见的，由分管部领导组织协调后再提交会议审议。部专题会议召集人确定提交部专题会议研究的事项，主办司局应主动与有关司局协商并达成一致意见；不能协商一致的需简要说明分歧点，并提出解决问题的建设性意见后提交会议研究。


会议的准备和组织工作由办公厅负责，议题和有关文件材料应于会前一天送达与会同志。参加会议人员会前应认真阅读会议文件，研究准备意见，并准时参加会议。副部长、部党组成员不能出席部务会议或部长办公会议，向部长请假；如对议题有意见或建议，可在会前提出。


四十二、部务会议、部长办公会议由指定人员负责记录，部专题会议由部领导秘书负责记录，会后按照会议要求及时编写会议纪要，经办公厅主任或副主任审核后由主持会议的部领导签发。会议讨论决定的事项，宜于公开的，应及时报道，新闻稿须经办公厅主任审定或报主持会议的部领导审定。


会议记录和资料按有关规定整理、归档。对于会议研究、讨论的各项内容，有关人员必须严格执行保密规定，未经批准不得擅自传达和扩散。传达、贯彻会议作出的决定事项，以会议纪要为准，并按规定范围传达。


四十三、严格会议审批制度。部拟在下一年度召开的全国性会议，由办公厅于本年度１２月１０日前将会议内容会议名称、时间、地点、会期、人数、所需经费及其来源等报部长办公会议审议确定，并于本年度１２月中旬前报国务院办公厅审批。需要临时召开的全国性会议，应当提前３０天报送国务院办公厅审批。


各司局一般两年召开一次全国性专业会议，会议计划经分管部领导审核后报部，由办公厅汇总后提请部长办公会议审定。遇有特殊情况须临时召开全国性专业会议时，应另行报批。


召开全国性会议必须提前做好筹备工作。以部名义召开的全国性会议，筹备工作由办公厅会同有关司局负责；各司局召开的全国性专业会议，筹备工作由各主办司局负责，可请有关司局参加。


四十四、部召开的全国性会议，一般不邀请各省、自治区、直辖市人民政府负责同志出席。如确需邀请，须报国务院批准。


四十五、召开会议要贯彻精简、高效、节约的原则，尽量缩短会期，精减会议人员，不得在高级宾馆和风景名胜区开会。在京召开的会议要在国管局限定的地点范围内安排。在保密许可的情况下，应尽可能采用电视电话会议等快捷、节俭的形式召开。


第九章　公文审批制度


四十六、部公文处理要按照《国家行政机关公文处理办法》和《国土资源部公文处理实施细则》执行。


四十七、部收到的国务院文件，由办公厅报送部长阅批。


部收到的国务院各部门、直属机构、办事机构、直属事业单位和各省、自治区、直辖市人民政府的文件，由办公厅按各司局的职责分送有关司局提出意见后，报送分管部领导阅批，重大问题报送部长阅批。


各司局、各直属单位和各省、自治区、直辖市国土资源行政主管部门的请示、报告，由办公厅按照部领导职责分工呈批，重大事项报部长审批。


除部领导交办事项和必须直接报送的绝密事项外，一般不得直接向部领导个人报送公文。


国家海洋局、国家测绘局报送国土资源部和经部转呈国务院的文件，由办公厅报送部长审批。


四十八、以部名义报送国务院的请示、报告，国土资源部颁布的命令、决定、部门规章，人事任免和重大工作部署的文件，由分管副部长或协助分管的副部长审核，部长签署。


四十九、以部名义发文，经分管的副部长、党组成员审核后，由部长或受部长委托的副部长签发。


以部办公厅名义发文，由办公厅主任签发；如有需要，可由部领导签发。


各司局不得对外正式行文。


五十、部与国务院有关部门以及省、自治区、直辖市人民政府联合发文，主办司局要认真协商，主动配合，积极合作。


五十一、各司局办理公文要主动协商。涉及其他司局职责和业务范围的，必须会签。出现分歧，经主办司局和协办司局的主要负责人协商仍不能取得一致意见的，主办司局应列出各方理由，提出建设性意见，报部领导协调或裁定。


五十二、各司局在办理公文过程中，内容必须与部确定的原则相一致，涉及到的业务数据必须与部确认的数据相一致。


各司局、各直属单位报送请示、报告由主要负责人签署。


五十三、进一步精简公文，加快网络化办公进程，除需要保密的外，应及时公布。


第十章　作风纪律


五十四、国土资源部工作人员要严格执行《国土资源管理系统工作人员禁令》，严守纪律，勤政廉洁。


五十五、领导干部要做学习的表率，密切关注国际国内经济、社会、科技等方面的新情况、新趋势，充实新知识，丰富新经验。通过不定期举办讲座等方式，组织学习经济、科技、法律和现代管理特别是国土资源管理等方面知识。


五十六、部领导下基层调研，要严格执行《国务院工作规则》第四十八条的规定。


五十七、部领导不为各司局和各省、自治区、直辖市国土资源行政主管部门的会议发贺信、贺电，不题词。因特殊需要发贺信、贺电和题词的，一般不公开发表。


五十八、部领导出席会议活动、下基层调研、外事活动需要新闻报道的，要从严掌握，报道内容需经部领导审定。


五十九、部长离京出差（出访）或休养，由部值班室事先向国务院值班室报告；副部长、部党组成员离京出差（出访）或休养，应事先向部长报告。部领导秘书负责将离京外出的时间、前往地点、联系及文件报送方式等告办公厅办公室和部值班室，由办公厅报告其他部领导。


六十、各司局主要负责人离京出差（出访）或休养，须事先征得分管部领导同意，并确定一位副司长（副局长）主持工作。离京前由所在司局告部值班室。办公厅要随时掌握各司局主要负责人离京外出的情况，及时向部领导报告。


六十一、部务会议组成人员必须严格遵守中央、国务院有关廉政建设的规定，严格要求亲属和身边工作人员，不得利用特殊身份拉关系、谋私利。


六十二、部务会议组成人员必须坚决执行国务院的决定，认真落实部务会议和部长办公会议确定事项，如有不同意见可在部内提出，在没有重新作出决定前，不得有与决定相违背的言论和行为；代表部发表讲话或文章，以及个人发表涉及未经部研究决定的重大问题及事项的讲话和文章，事先需经部同意。


六十三、部务会议组成人员必须严格遵守外事纪律，根据工作需要，本着务实、精干、节约的原则安排出访。部领导出访由国际合作与科技司会同有关司局提出方案，经部长办公会议研究确定，报国务院批准。出访一般一年内不多于一次，工作访问原则上不安排顺访。司局级领导干部出访一般一年内不多于一次。


机关公务员出国以业务培训、合作研究为主，不搞一般性考察。


六十四、部务会议组成人员要带头严格执行上述规定，带领所属公务员对职权范围内的事项按程序和时限积极主动办理，对不符合规定的事项坚持原则不予办理；不得用公款相互送礼和宴请，不得接受地方的送礼和宴请；对因推诿、拖延等官僚作风造成影响和损失的，要追究责任；对越权办事、以权谋私等违规、违纪、违法行为，要严肃查处。